329 解除权事由发生合同并不当然解除 （文/郭文东 石娜 谭池婷）
【裁判要旨】在双方对租赁物使用用途未进行限定的情况下，承租人可以根据租赁物的实际情况合理使用租赁物，在不影响租赁物现状的情况下，可以部分进行转租，出租人不得依据租赁合同的约定，随意解除租赁合同。出租人行使合同解除权时，应综合考虑承租人的违约程度是否显著轻微、是否影响合同目的实现，根据诚实信用原则，确定租赁合同应否予以解除。
【民法典】第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【原文摘录】笔者认为，我国合同法第224条规定的是出租人可以解除合同，并没有明确规定禁止转租或转租一律无效，应当解读为倡导性规范，而并非强制性规范。
【原文摘录】笔者赞同合同法第224条第2款应作为第94条第（四）项的补充规范的观点，根本违约的制度价值在于限定合同解除权行使，将其作为出租人解除原租赁合同的前提可缓解合同解除权的滥用。
【民法典】第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
330 房屋买卖合同解除权的行使 （文/李国军 梁明山）
【裁判要旨】无论是法定解除，还是约定解除，在解除条件成就时，都不会当然导致合同自动解除的法律后果，而是需要有解除权的一方当事人行使该解除权，合同才能产生解除的法律后果。享有法定或约定解除权的当事人可以以通知方式解除合同。法律规定或者当事人约定了解除权行使期限，那么当事人应当在解除期限内行使解除权，该期限不适用中止、中断情形。相对人对解除合同有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除行为的效力。
【民法典】第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
【《全国法院民商事审判工作会议纪要》】49. 【合同解除的法律后果】合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
双务合同解除时人民法院的释明问题，参照本纪要第36条的相关规定处理。
【《全国法院民商事审判工作会议纪要》】36. 【合同无效时的释明问题】在双务合同中，原告起诉请求确认合同有效并请求继续履行合同，被告主张合同无效的，或者原告起诉请求确认合同无效并返还财产，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。例如，基于合同有给付行为的原告请求确认合同无效，但并未提出返还原物或者折价补偿、赔偿损失等请求的，人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；原告请求确认合同无效并要求被告返还原物或者赔偿损失，被告基于合同也有给付行为的，人民法院同样应当向被告释明，告知其也可以提出返还请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。
第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。
当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。
【原文摘录】……首先，农村房屋买卖合同的效力、解除权的行使需要严格界定。首先，关于农村村民买卖农村房屋的法律效力。同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同是有效的，不会因为效力瑕疵使得一方享有解除权。不同集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同的效力，需要具体分析案情确定，但原则上房屋买卖合同是有效的。宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋，国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是，并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。其次，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。
【原文摘录】城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但符合以下情形的认定有效：1.合同中买受人是城镇居民身份，但其配偶、父母或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住，经房屋所在农村集体经济组织批准该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。2.坐落在农村宅基地上的房屋被出卖给城镇居民之前，该集体土地已经因为征收而变为国有土地，出卖人的农村集体成员身份已经改变，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。3.城镇居民在签订买卖合同后，将本人户口迁入房屋所在地区，并且已经加入当地农村集体经济组织，成为该集体成员的，农村房屋买卖合同有效。4.农村房屋买卖合同签订后，购买行为经过有关单位批准，获得当地农村集体经济组织的同意，并且办理了房屋产权证和宅基地使用权证，该房屋买卖合同合法有效。
331 直接以起诉方式解除合同的效力 （文/史秀永·一审承办人 王敏）
【裁判要旨】当事人一方在未通知对方的情况下，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同的，人民法院不能不予受理或者裁定驳回起诉。当事人的起诉状可以视为解除合同的通知，其解除合同的诉讼主张被人民法院确认的，该合同自起诉状副本送达对方时得以解除。
【民事诉讼法】第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
【民事诉讼法】第一百二十四条 人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：
（一）依照 行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；
（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；
（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；
（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；
（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；
（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；
（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。
【民法典】第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
332 购房人合同解除权的限制 （文/李刚）
【裁判要旨】购房人因房地产开发商迟迟不能办理房屋产权证书，诉至人民法院请求解除合同。在诉讼期间，办理房屋产权证书的客观障碍消除的，人民法院应当从鼓励交易、维护合同效力角度，审慎适用合同解除制度。
【最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）】第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
【城市房地产开发经营管理条例（2020年11月）】第三十二条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
【原文摘录】……办理不动产权证书的通常做法是：1.房地产开发商向不动产登记机构提供齐全的前期资料；2.资料经查验通过后，由测绘部门进行实地测绘和绘制图；3.不动产登记部门核发不动产权属证书（即大证）或者登记证明，完成初始登记；4.房地产开发商告知购房人，购房人提出申请，不动产登记部门审查登记后颁发不动产权证书（即小证）。
333 合同解除条件的适用 （文/ 张彬 陈雅凌）
【裁判要旨】对合同约定解除条款的理解应从文义、目的、整体等角度来综合分析，以防止双方当事人利益显失平衡。适用情势变更原则解除合同，应坚持诚信原则和公平原则，严格把握适用该原则的法定条件和程序。
【民法典】第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。