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高院裁判：请求侵权人返回非法占有的房屋无须以房屋已经办理权属登记为前提

2021-04-06 22:05 次阅读
 裁判要点：

1、要解决本案争议问题，首先要明确本案争议事项是否属于法院受理范围，人民法院审理本案争议是否需要以房屋经行政机关登记确权为前提。房屋等不动产权属登记系房屋等不动产登记机关依其职责对符合登记条件的房屋等不动产的权利人和其他必要信息记载于登记簿并向权利人颁发不动产权属证书的行为。房屋登记确权是一种行政行为，并非人民法院民事审判解决的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权经依法登记发生效力，经过登记的不动产享有法律完整保护的物权，不动产登记赋予此种物权以公示公信效力。未办理登记的不动产并非没有物权，权利人在法律允许的范围内也可得到保护。

2、房屋建造人对于其建造的房屋可以基于其建造行为原始取得对房屋的排他性的占有使用权利，虽然此种建造行为是否合法尚待行政机关确认，但除行政机关依法拆除外，第三人亦不能侵害。

3、本案争议的庐山正街社区小天池路23号东侧房虽然均未办理登记，未取得房屋所有权证，但本案中蔡文斌并非请求由人民法院确认其对争议房屋的所有权办理房屋登记，蔡文斌在本案一审提出的诉讼请求是要求蔡连果停止侵害，返回非法占有的房屋并赔偿损失，该诉请是基于物权保护所产生的侵权纠纷，无须以房屋登记为前提，属于人民法院民事审判的范围。

4、本院依据证据和事实对争议房屋权利人所做的认定并不表示本院确认该房屋系合法建筑,本案争议房屋是否属于合法建筑属于相关行政职能部门确认的事项,房屋权属登记也应由相关职能部门根据法律法规对予以办理。

5、本案虽然对双方争议的东侧房占用使用权利人做出了认定，但双方亦应以亲情为重，合情合理的使用房屋共有部分，协商解决双方在使用管理和维护房屋时的其他问题。

附： 
江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
                            
（2017）赣民再43号

抗诉机关：江西省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：蔡文斌，男，汉族，1931年出生，江西省吉安市供电局退休人员，住江西省吉安市吉州区吉州大道。
委托诉讼代理人：杨帆，江西赣北律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审上诉人）：蔡连果，男，汉族，1954年出生，江西省九江市庐山建筑工程公司退休人员，住江西省九江市庐山正街社区小天池路。
委托诉讼代理人：范建新，江西阳明阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：范隽姬，江西阳明阳律师事务所律师。
申诉人蔡文斌因与被申诉人蔡连果侵权纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院于2015年4月29日作出的（2014）九中民再终字第11号民事判决，向江西省人民检察院申诉。江西省人民检察院作出赣检民（行）监[2016]36000000034号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2016）赣民抗27号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。江西省人民检察院指派代理检察员谢玉美、俞红初出庭。申诉人蔡文斌及其委托诉讼代理人杨帆，被申诉人蔡连果及其委托诉讼代理人范建新、范隽姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江西省人民检察院抗诉认为，再审判决以没有所有权就没有使用权为由，驳回当事人的诉讼请求，系适用法律确有不当。一、公民合法财产的使用权受法律保护；二、不动产权属登记证书主要是起公示公信作用。对本案中蔡文斌的诉讼请求应依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定作出相应裁判。
蔡文斌称，一、原再审判决有错不纠，有法不依：1、原二审判决认定原重审判决认定事实清楚，然而没有维持原重审判决。2、履行生效判决行为义务是诉讼当事人必须执行的。3、原再审判决不履行纠错职责。二、原再审判决适用法律错误。请求：撤销原再审判决和执行裁定书；返还蔡连果所侵占的东侧房屋，赔偿蔡文斌所受的损失98400元和医药费7567元（共105960元）；诉讼费由蔡连果承担。
蔡连果辩称，一、抗诉书认为可以认定蔡文斌享有江西省九江市庐山区庐山小天池23号东侧房屋的理由无事实和法律依据；二、答辩人可以撤回《叙“庐山纪实”真象》作出的“庐山小天池23号东侧楼（除一楼前过厅、卫生间是两栋楼共用外）均属蔡文斌、蔡力彦所有”的表述；三、答辩人是涉案房屋的占有人；蔡文斌无权就涉案房屋主张其占有权；四、抗诉书认为“本案中蔡文斌的诉讼请求应依据《民法通则》第七十五条作出相应裁判”无法律依据。
蔡文斌向一审法院起诉请求：一、蔡连果停止侵权，返还侵占的房屋，搬走堆放于蔡文斌卫生间的杂物，封闭通往蔡文斌厅堂的门；二、蔡连果将擅自堆放在蔡文斌家地洞的杂物搬走，返还占用的简易棚；三、蔡连果赔偿蔡文斌侵权损失5350元。
一审法院查明：蔡文斌系蔡连果的舅舅。蔡文斌的母亲，即蔡连果外婆柯贞香原房屋为江西省九江市庐山区庐山新街1027号（当时门牌号）。1954年，柯贞香将其私有房屋拆除，迁至庐山区小天池23号（原称庐山区小天池路1415号）建房。1982年，蔡连果紧靠上述1954年所建房屋的西面建筑了一幢二层房屋。1987年，柯贞香去世。1988年至1989年，当事人双方协商后，由蔡连果出面和经手，将柯贞香1954年所建房拆除，以1982年蔡连果所建房东墙为西墙建筑一幢二层房屋，在此过程中，蔡文斌先后交付约12000元给蔡连果用于建房。
庐山区小天池23号东侧房屋建成后，蔡文斌不在庐山区时由蔡连果使用和管理该房，蔡文斌有时从江西省吉安市到九江市庐山区居住在该房。蔡连果将东侧房屋部分出租收取的租金交付给蔡文斌；他人欲购买东侧房屋时，蔡连果明确对外表示该房是蔡文斌的，其不能做主。
双方讼争的庐山区小天池23号东侧房屋的地洞及卫生间，蔡连果放有杂物；一楼厅堂内的白铁皮隔墙已拆除，但蔡连果将一楼卧室一间已上锁。
一审法院重审时另查明，庐山区小天池23号东、西两侧房屋，1982年和1988年建造时均未办理土地使用权登记和建筑规划许可。1988年9月，蔡文斌曾以自己和蔡连果两人名义向庐山房产管理部门申请，要求对该两幢房屋分别确认产权、发放所有权证书，但房产管理部门至今未对房屋进行确权登记和发放所有权证书。一审法院根据蔡文斌申请，到九江市庐山区国土资源房产局调查，查明双方争议的房屋在《接代管房屋登记册》中登记（业主）名为柯贞香，但该登记册不能作为认定房屋产权的依据。庐山区房屋发证现状为，部分房屋发了证，部分房屋未发证，一般老房子都未发证。双方争议的房屋由于资料不全，不能进行确权，无法确定所有权。
一审法院判决：一、蔡连果在判决发生法律效力后二十日内，将放在蔡文斌享有使用权的庐山区小天池23号东侧房屋中一、二楼卫生间及地洞内的杂物搬出，并把已上锁的一楼卧室交付给蔡文斌使用；二、驳回蔡文斌其他诉讼请求。案件受理费及其他诉讼费共计1224元，由蔡文斌负担224元，蔡连果负担1000元。
蔡文斌不服一审判决，上诉请求：依法改判支持上诉人的其他诉讼请求。
蔡连果不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡文斌的诉讼请求，按照东侧房屋造价及双方建房投入比例分割房屋使用权。
二审法院认定事实：柯贞香育有一子一女，儿子为蔡文斌，女儿蔡火秀为蔡连果之母，柯贞香系蔡文斌之母、蔡连果的外婆。柯贞香原来在庐山区新街有一处自建住宅，1954年因政府拆迁而搬迁至庐山区小天池1415号，居住在一幢一层（不包括地洞）木板结构的私房之内，该房建筑面积约为53.9平方米，业主登记为柯贞香，蔡连果与母亲也一并居住在该房之内，蔡文斌则长期在外地工作和生活。
1982年，蔡连果经过亲属一致同意，拆除了庐山区小天池1415号老房西边的杂物间、厨房等，紧靠老房的正房建造了一栋二层楼房，即西侧楼（当时蔡连果母亲已经去世）。1987年，柯贞香去世。1988年至1989年，双方协商一致，由蔡连果经手拆除庐山区小天池1415号老房二间正房及蔡连果自己1982年所建门厅，以蔡连果1982年建造的西侧楼东墙为西墙，建造了一栋二层楼房，即东侧楼，至此，东、西两侧楼房共墙而建、连为一体，且作为整体被重新编号为庐山区小天池23号，房屋建筑面积共计337.8平方米左右，为石混结构的二层建筑。东侧楼的建造，蔡文斌进行了投资。
2002年左右，双方因东侧房屋权属产生争议。2003年，蔡文斌将上述权属争议诉诸江西省庐山风景名胜区管理局房产局（以下简称庐山房产局）和相关职能部门，但相关行政机关调处未果，蔡文斌遂向法院提起侵权之诉。
另查明：1.原审过程中，蔡连果承认蔡文斌投资建造东侧房，只不过对蔡文斌投资建房金额与房屋造价的比例，蔡连果与蔡文斌争议较大。蔡文斌主张，除去给付的建筑材料和出资的室外工程款4000元不算，蔡文斌共给付蔡连果建房资金14604.06元，故东侧房屋全部由其出资建成；蔡连果则认可蔡文斌出资11757.86元，蔡连果认为有关部门在不含水、电、室外工程的情况下对房屋的估价是36968.44元，故其余房屋造价款实为蔡连果筹资，蔡连果应享有相应比例的房屋权属。上述事实，有双方当事人原审陈述为证。再审过程中，蔡连果称东侧房是其个人自筹资金所建，蔡文斌的出资是基于蔡连果向亲戚的筹资，蔡连果的上述再审陈述与其原审自认不符，且未提供相反证据，故不予采信。
2.庐山区小天池23号东侧楼1988年开始建造,但未取得规划许可、建设许可等行政许可；1989年东侧房建成后，也未进行房屋权属登记。1988年9月，蔡文斌曾向九江市庐山区房产公司提出房产登记申请，申请将1954年建筑的柯贞香原房屋正房部分的所有权登记在自己名下，但未果（蔡文斌在申请中认可柯贞香原房屋正房西边1982年扩建部分产权归蔡连果）。2009年9月，蔡文斌向庐山房产局提出房屋登记申请，要求办理其母亲柯贞香原房屋初始、继承、转移登记。庐山房产局审查后认为，柯贞香原房屋（53.9平方米）经过1982年、1988年二次改造，该房已不存在，故只同意对蔡文斌改造的房屋进行权属登记，但由于蔡文斌提交的材料尚不完全、房屋存在权利争议，该房的产权登记工作无法开展。上述事实，有蔡文斌的房屋办证申请报告及房屋登记申请书、庐山房产局的回复等证据为证。蔡文斌主张，原重审法院依职权向房管部门调取的房屋登记申请书超出蔡文斌申请法院调查取证的范围，且证据虚假，不应采信。人民法院有权向有关单位和个人调查取证，并不受当事人申请范围的限制；蔡文斌对法院调取的证据持有异议，却并未提供反驳证据证实，蔡文斌的异议不能成立。
3.关于房屋争议发生前东侧房的使用情形，双方各执一词。蔡文斌称东侧房建成后全部由其使用，仅一楼厅堂有门与西侧房厅堂相通，方便相互往来；蔡连果则称其一直居住和使用东侧房一层和地洞，仅把东侧房楼上50㎡房屋出租收益交付蔡文斌，有双方当事人的原审陈述为证。
二审法院认为：本案的侵权纠纷，当事人争议的法律关系实为财产（房屋）使用权归属，故依据当时最高人民法院《民事案件案由规定（试行）》的规定，本案应为财产权属纠纷。虽然一审将本案案由认定为侵权纠纷有失准确，但对案件的审理尚不构成实质影响（解决侵权纠纷也须先行审理财产权属），故再审对此不予调整。
财产（物的）使用权是财产（物的）所有权的具体权能之一，使用权虽然可以从所有权中分离，但并非一类独立的权利，没有无所有权的使用权，使用权源自所有权。本案争议的房屋使用权是否存在，首先要审查房屋的所有权是否存在。
争议的庐山区小天池23号东侧房，是当事人1988年拆除案外人柯贞香原房屋正房的基础上建设而成，柯贞香原房屋历经1982年、1988年二次拆除已经不复存在，原房屋产权亦随着房屋的灭失而消灭。蔡文斌以其对柯贞香原房屋享有继承权为由主张其对拆建后房屋享有权属缺乏依据，柯贞香原木板结构、建筑面积53.9平方米的房屋已被拆除，新建的石混结构、建筑面积337.8平方米左右的房屋并非柯贞香当初留下的遗产。
《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》（2008年7月1日废止）第三条规定：房屋权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权及房屋他项权进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为；第五条规定：依法登记的房屋权利受国家法律保护。本案争议的庐山区小天池23号东侧房系当事人在拆除柯贞香原房屋的基础上自行建造，未取得合法的建造手续；房屋建成后一直未进行房屋权属登记（取得房屋权属证书，或由房地产主管部门以代管的身份直接代为登记），该房屋权属当时未依法进行行政确权，原二审认为蔡文斌主张的房屋权利缺乏合法凭证、争议房屋权属应先经行政机关登记确权并无不当，对蔡文斌诉请的驳回实体处理正确。
然而，原二审判决虽采用二审程序审理案件，却不依据二审程序的相关规定对原重审（一审）判决作出处理，在法律适用及判决主文上均存在重大缺陷；原二审判决生效后，原二审以补正裁定的方式补救判决事项的缺失亦属适用法律不当，故原二审裁判适用程序法有误，应予撤销。原重审（一审）判决割裂使用权和所有权的法律关系，孤立地看待和确认使用权不当，且原重审（一审）判决认定部分事实错误，该判决亦应予以撤销。经该院审判委员会讨论，该院判决：一、撤销江西省九江市中级人民法院（2006）九中民一终字第99号民事判决及民事裁定；二、撤销九江市庐山区人民法院（2005）庐民一初字第386号民事判决；三、驳回蔡文斌的诉讼请求。
蔡文斌再审时提供了九份证据：一是2004年7月31日杨学文等二人的《证明》，说明蔡火秀与王远荣结婚时间在1955年至1956年间，认为“蔡连果与母亲也一并居住在该房屋之内”不符合事实；二是蔡文斌写给庐山房产局田局长的信，证明2003年庐山小天池原1415号房屋门牌，换发新门牌为23幢，并按东、西两侧房屋分别设立01、02两个分门牌号；三是蔡文斌2004年9月25日的《请帮助证明》，江西省九江市庐山区民政局的李安德2004年9月27日在上面写“情况属实”，证明1988年蔡文斌曾向九江市庐山区城建局书面申报东侧房屋翻修；四是1988年9月22日蔡文斌的《申请办理房产证的报告》，该报告与1954年建筑的柯贞香原房屋正房部分的所有权登记毫无关系；五是庐山区小天池原1415号房屋分割登记表（档案），该登记表是蔡连果申报的；六是庐山房产局庐房字（2009）07号文件，证明东侧房与西侧房均为蔡连果于1988年9月24日登记申请的，经实地测量，东侧房屋面积约100多平方米；七是九江银行吉安支行营业部的《情况说明》和九江市庐山区人民法院（2015）庐执字第282号执行裁定书，证明蔡文斌账户被冻结银行存款0.26万元，其未收到执行裁定书；八是诉讼费票据、变更增加诉讼请求申请，证明查明蔡连果是以1224元诉讼费的名义向法院申请执行的，案件受理费224元交款人是蔡文斌；九是向江西省九江市人民检察院的举报函，证明二审法院再审判决书篡改原一、二审诉讼费，支持蔡连果向法院申请执行。
蔡连果对上述证据质证认为：对证据一、二、三、七、九的真实性、关联性、合法性均有异议，对证据六的三性无异议，但该证据与蔡文斌的证明目的不符，对其他证据的真实性、关联性有异议。
蔡连果再审时提交了三份证据：证据一是《庐山纪实》附件明细表，证明蔡连果投资东侧房的资金、财力、物力明细；证据二是《叙“庐山纪实”真象》，是蔡连果写的，有很多内容记录了在东侧房建造和维护中投入的巨大人力、物力和财力；证据三是蔡文斌当时制作的建一层房屋的图纸，证明蔡文斌当时只要建设的是一层房屋，不是建设现在的二层房屋。
蔡文斌质证认为：证据一只有三页明细，其在一审时已提交法院，与现在蔡连果提交的明细不一致；证据二在原审时其已全部作为证据提交法院；证据三只是一个设想，其有一个最终的图。
经审查双方提交的证据，本院认为，蔡文斌提供的证据一、三中证明人均未出庭作证，对此证据不予采信；证据二、四是蔡文斌自己所书写材料，不能确定其真实性；证据五、六、七、八、九与本案诉请无关。蔡连果提供的证据一、二因是蔡连果自己所写，不能确定其内容是否真实，证据三双方无异议，予以确认。
围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：柯贞香育有一子一女，儿子为蔡文斌，女儿为蔡火秀（系蔡连果之母）。柯贞香原来在九江市庐山区新街有一处自建住宅，1954年因政府拆迁而搬迁至庐山区小天池1415号，居住在一幢（不包括地洞）木板结构的私房之内，该房1957年12月31日登记的建筑面积为50平方公尺，业主登记为柯贞香，蔡连果与母亲也一并居住在该房之内，蔡文斌则长期在外地工作和生活。2010年8月23日，庐山房产局出具《证明》称，《接代管房屋登记册》记载该房木板结构，私产，二层，原建筑面积53.91平方米。
1982年，蔡连果经过亲属一致同意，拆除了庐山区小天池1415号老房西边的杂物间、厨房等，紧靠老房的正房建造了一栋二层楼房，即西侧房（当时蔡连果母亲已经去世）。1987年，柯贞香去世。1988年至1989年，双方协商一致，由蔡连果经手拆除庐山区小天池1415号老房二间正房及蔡连果自己1982年所建门厅，以蔡连果1982年建造的西侧房东墙为西墙，建造了一栋二层楼房，即东侧房。整体编号为庐山区小天池23幢，为石混结构的二层建筑。
2002年左右，双方因东侧房房屋权属产生争议。2003年，蔡文斌将上述权属争议诉诸庐山房产局和相关职能部门，但相关行政机关调处未果。2003年10月16日，九江市庐山质检站对争议房屋作出《蔡氏房屋估价编制说明》，认为东侧房建筑面积117.60平方米，房屋造价36968.44元。
原审过程中，蔡连果承认蔡文斌出资12604.06元建造东侧房，并称东侧房资金、实物等短缺部份均由蔡连果贴钱、物。蔡文斌则称共给付蔡连果建房资金14604.06元。
东侧房在未取得规划许可证、建设许可证等所有规划、建设批复的情形下，于1988年开始建造, 1989年东侧房建成后，未进行房屋权属初始登记。1988年9月，蔡文斌曾向九江市庐山区房产公司提出房产登记申请，申请将1954年建筑的柯贞香原房屋正房部分的所有权登记在自己名下，但未果（蔡文斌在申请中认可柯贞香原房屋正房西边1982年扩建部分产权归蔡连果）。2009年9月，蔡文斌向庐山房产局提出房屋登记申请，要求办理其母亲柯贞香原房屋初始、继承、转移登记。庐山房产局审查后认为：柯贞香原房屋经过1982年、1988年二次改造，该房已不存在。“我局按照《房屋登记办法》的规定，同意对蔡文斌改造的房屋进行权属确认，必须按程序办理，必须提交相关所需材料，并列明细：1、申请书，2、庐山牯岭镇出具的证明材料（属历史遗留问题），3、规划认定书，4、国有土地使用证，5、公证书。上述资料齐全后，6、公告无异议，7、房屋测量，8、房屋安全鉴定，9、办理遗产转移和房屋变更登记。但在办理过程中，至今提交的材料还不完全，我局一直把办理这户产权登记作为一项重要工作来抓，在有些材料不完备的情况下，派测绘队对该房屋进行测绘，但原柯贞香房屋拆除和改造过程中涉及两个共同权利人，就共有财产析产分割存在纠纷，始终达不成共识，另一方多次阻止测绘和办理其他手续，至今工作无法开展”。
关于房屋争议发生前东侧房的使用情形，双方各执一词。蔡文斌称东侧房建成后全部由其使用，仅一楼厅堂有门与西侧房厅堂相通，方便相互往来；蔡连果则称其一直居住和使用东侧房一层和地洞，仅把东侧房楼上50㎡房屋出租收益交付蔡文斌。蔡连果在2001年所写《叙：“庐山纪实”真象》第6页陈述：“庐山小天池1415号东侧楼（除一楼的过厅、卫生间是两栋楼共用外）均属蔡文斌、蔡力彦所有。”；第7页陈述：“1996年夏天，早年住在我们家旁边的邻居梁书记的大女儿梁革新介绍九江财政局来问买我们家的房子，而且是要全部买下。他们先后来了两次看房。并与我商讨。我均以自己的理由拒绝了他们。并声明：1415号房东侧楼是我舅舅的。我只能把其意向转告舅舅，但我不能替舅舅做主。” 第9页陈述：“自89年栋楼地洞出租其，每次舅舅回庐山我都提出要把那边的租金给他……。95年夏天舅舅来庐山居住，我又一次提出把那边的租金给他。”第10页陈述：“我认为庐山小天池1415号房来源是很清楚的历史。1415号房东西两栋楼的各自改造年代、及改建人和各自产权都是明确无误的。庐山小天池1415号房东侧楼，（除贵楼前过厅、卫生间是东、西两栋楼共用外）房产权属，我至始至终都视为归蔡文斌、蔡力彦所有。虽然我对东楼的建设、管理等都付出了巨大的心血和投资。均是我出于对婆婆的深厚感情。”第11页陈述：“他们来到庐山后，兰凤给了舅舅一个活期存折（3604.15元），现金6344.52元（现金刚从银行取出来的含利息）共9948.67元，一个定期存折给舅舅。”第16页陈述：“2000年5月22日，兰凤把房租合同（两栋楼同时出租房价时我同租用单位签订的租房合同）历年房租租金、清单和历年存入银行租金本金及利息、滚利息清单和一个活期存折、现金等还给舅舅。……并说明了整个租房合同约定的租金是两栋楼房间出租的总租金额。他和我各有一半。”
 根据2017年6月1日本院对东侧房的现场查看，东侧房一楼现由蔡连果使用，二楼由蔡文斌使用。
2017年6月6日，蔡文斌在《蔡连果以虚假诉讼、侵权获得不当得利赔偿我因此所受的直接损失》（合计105967元）相关说明称：“3、原向重审法院曾提出赔偿费5350元，我没有查到原根据。事实在原重审之后，由于原二审判决以及暗箱出台二审裁定书等一系列极其严重错误的怂恿下，蔡连果更加有恃无恐，发生新的更严重的侵权事实。按照上述第1项所述原则、要求赔偿我的损失，于法、于理应该是合适的”。
根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点可以归纳为：1、蔡连果应否将期其占有的江西省九江市庐山正街社区小天池路23号东侧房屋返还给蔡文斌；2、简易棚是否应该返还给蔡文斌；3、蔡文斌主张的侵权损失应否支持。
本院再审认为，要解决本案争议问题，首先要明确本案争议事项是否属于法院受理范围，人民法院审理本案争议是否需要以房屋经行政机关登记确权为前提。房屋等不动产权属登记系房屋等不动产登记机关依其职责对符合登记条件的房屋等不动产的权利人和其他必要信息记载于登记簿并向权利人颁发不动产权属证书的行为。房屋登记确权是一种行政行为，并非人民法院民事审判解决的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权经依法登记发生效力，经过登记的不动产享有法律完整保护的物权，不动产登记赋予此种物权以公示公信效力。未办理登记的不动产并非没有物权，权利人在法律允许的范围内也可得到保护。房屋建造人对于其建造的房屋可以基于其建造行为原始取得对房屋的排他性的占有使用权利，虽然此种建造行为是否合法尚待行政机关确认，但除行政机关依法拆除外，第三人亦不能侵害。本案争议的庐山正街社区小天池路23号东侧房虽然均未办理登记，未取得房屋所有权证，但本案中蔡文斌并非请求由人民法院确认其对争议房屋的所有权办理房屋登记，蔡文斌在本案一审提出的诉讼请求是要求蔡连果停止侵害，返回非法占有的房屋并赔偿损失，该诉请是基于物权保护所产生的侵权纠纷，无须以房屋登记为前提，属于人民法院民事审判的范围。
关于蔡文斌的诉讼请求能否得到支持的问题，需根据庐山正街社区小天池路23号东侧房屋改建前的历史背景、改建过程、投资人和此后的实际使用确定其权利人。本案现有的证据足以证明庐山正街社区小天池路23号东侧房屋除一楼过厅和卫生间为东、西侧房两户共用外，其余部分的权利人为蔡文斌。
首先，从小天池路23号东侧房屋改建的历史背景和过程来看，蔡文斌与蔡连果在改建前对改建后东侧房屋的归属虽未有书面约定，但可以认定双方在改建前即已达成了由蔡文斌出资，蔡连果组织实施，改建后的东侧房屋除一楼前过厅和卫生间共用外其余部分归蔡文斌的意思表示。小天池路23号东侧房系在拆除蔡文斌母亲柯贞香所有的小天池1415号老房正屋和1982年建的门厅后改建而来。蔡连果在《叙：“庐山纪实”真象》对东侧房改建的原因和过程有详细叙述，一审中亦有改建前的小天池路23号房屋整体照片可以印证。东侧房改建前，原为蔡文斌母亲柯贞香老房主屋及1982年建设西侧房时一并搭建的门厅，供西侧房和旧房主屋出入共同使用。1987年柯贞香去世后，因旧屋破旧不堪，蔡文斌提出在旧房主屋的地皮上改建成一层砖墙水泥平顶房，由于1982年建的前大厅木梁被特大冰雪压断，蔡连果建议将旧屋和门厅拆除并与西侧房屋共用中间墙齐平建设两层房屋。后东侧房改造的图纸由蔡文斌提供，虽然对东侧房如何改造蔡连果提出了建议并被蔡文斌采纳，但双方并没有对改造后东侧房一楼归蔡连果所有，二楼归蔡文斌所有做出约定。1988年9月24日同一天蔡文斌和蔡连果到庐山房管局分别填写提交了江西省庐山市（县）私房所有权登记申请书，其中庐山小天池路1415号1幢申请人为蔡文斌，产权来源为自建私房，庐山小天池1415号西侧申请人为蔡连果。蔡连果在《叙：“庐山纪实”真象》多次陈述自认庐山小天池1415号房东侧楼（除一楼前过厅、卫生间是东、西两栋楼共用外）归蔡文斌所有。其中，在第6页陈述：“庐山小天池1415号东侧楼（除一楼的过厅、卫生间是两栋楼共用外）均属蔡文斌、蔡力彦所有。”在第7页又陈述：“1996年夏天，早年住在我们家旁边的邻居梁书记的大女儿梁革新介绍九江财政局来问买我们家的房子，而且是要全部买下。他们先后来了两次看房。并与我商讨。我均以自己的理由拒绝了他们。并声明：1415号房东侧楼是我舅舅的。我只能把其意向转告舅舅，但我不能替舅舅做主。”在第10页陈述：“我认为庐山小天池1415号房来源是很清楚的历史。1415号房东西两栋楼的各自改造年代、及改建人和各自产权都是明确无误的。庐山小天池1415号房东侧楼，（除东楼前过厅、卫生间是东、西两栋楼共用外）房产权属，我至始至终都视为归蔡文斌、蔡力彦所有。虽然我对东楼的建设、管理等都付出了巨大的心血和投资。均是我出于对婆婆的深厚感情。”在第28页陈述：“出于公心，我从来就没有过要把小天池1415号房东侧楼占为己有之心及行为。”在该信件其他部分亦有类似表示。《叙：“庐山纪实”真象（相）》系蔡连果2001年在双方发生矛盾后，对蔡文斌家人的一篇回信，此时距1988年改建房屋已过去了十多年，蔡连果在已经与蔡文斌发生矛盾的情况下多次作出的东侧房属于蔡文斌或其家人所有的陈述是双方改建房屋客体情况的陈述和真实意思表达，足以证实东侧房归蔡文斌，但一楼过厅系西侧房和东侧房进出的共用通道，一楼卫生间紧邻西侧房和过厅，亦为东侧和西侧房两户共用，东侧房其余部分应归蔡文斌。
其次，小天池路23号东侧房建造费用系由蔡文斌出资，也可印证东侧房屋除一楼前过厅和卫生间共用外应归蔡文斌。蔡文斌在本案一审中提交的三张东侧房改造费用清单系蔡连果亲笔书写，该三张清单为东侧房建成后蔡连果对房屋建造收入和支出的统计，不但有总收入和总支出，也有具体项目支出，可以证实东侧房改建的费用系由蔡文斌支付，具体改建由蔡连果组织实施。本案争议的房屋系自建房，按照工程预算定额对房屋进行评估并不能客观反映房屋的建造费用，且造价评估亦不能作为蔡连果出资的证明。蔡连果称由于施工时资金和实物的短缺，其亦补贴了部分，蔡连果的该主张没有证据支持，且即使蔡连果出于亲情在帮蔡文斌改建东侧房时补贴了部分钱物，该行为亦不能成为蔡连果主张东侧房权利的依据。蔡连果还以《叙：“庐山纪实”真象》中的附件明细表作为其对东侧房屋建设投入资金的证据，由于该明细表系2001年写《叙：“庐山纪实”真象》时所制作，其证据效力显然不及东侧房屋建成时蔡连果出具蔡文斌的三张东侧房屋改造费用清单。且蔡连果在《叙：“庐山纪实”真象》中提出该附件清单亦不是作为其主张东侧房屋权利的凭据。
再次，东侧房建成后，蔡文斌是东侧房（除一楼前过厅和卫生间外）的实际权利享有者。东侧房建成后，虽然蔡文斌并未在房屋内长期居住，但其仍然每年定期到来庐山该房屋居住，并收取了东侧房出租的租金。蔡连果在《叙：“庐山纪实”真象》中对东侧房的出租及租金交给蔡文斌情况亦有详细陈述。其中第9页陈述：“自89年东楼地洞出租起，每次舅舅回庐山我都提出要把那边的租金给他……。95年夏天舅舅来庐山居住，我又一次提出把那边的租金给他。”第11页陈述：“他们来到庐山后，兰凤给了舅舅一个活期存折（3604.15元），现金6344.52元（现金刚从银行取出来的含利息）共9948.67元，一个定期存折给舅舅。”第16页陈述：“2000年5月22日，兰凤把房租合同（两栋楼同时出租房间时我与租用单位签订的租房合同）历年房租租金、清单和历年存入银行租金本金及利息、滚利息清单和一个活期存折、现金等还给舅舅。……并说明了整个租房合同约定的租金是两栋楼房间出租的总租金额。他和我各有一半。”从1989年东侧房建成，蔡连果一直将东侧房出租的租金交给蔡文斌直至2000年左右双方发生矛盾。蔡文斌虽然未长期住在东侧房，未对房屋进行直接管理，但蔡连果帮助蔡文斌管理并出租东侧房，说明蔡文斌对东侧房一直由蔡文斌实际享受东侧房的出租收益，蔡文斌是东侧房的权利人。
根据上述分析，庐山小天池23号东侧房一楼前过厅和卫生间由西侧和东侧两户共同使用，东侧房其余部分归蔡文斌。蔡连果应将其占有的东侧其余房屋交还给蔡文斌。另，蔡文斌主张东侧房地下室旁搭建的简易棚应归其使用没有证据支持，其要求蔡连果赔偿损失的诉讼请求亦证据不充分，本院不予支持。本院依据证据和事实对争议房屋权利人所做的认定并不表示本院确认该房屋系合法建筑,本案争议房屋是否属于合法建筑属于相关行政职能部门确认的事项,房屋权属登记也应由相关职能部门根据法律法规对予以办理。
本案双方系舅舅与外甥亲戚关系，蔡连果从小随外婆生活，与舅舅蔡文斌感情胜似一家人。蔡连果在《叙：“庐山纪实”真象》中亦回忆舅舅蔡文斌对他的帮助，从1971年蔡连果与外婆举家迁往吉安，舅舅蔡文斌帮其找工作、联系学习开车、学汽修、考驾照，至1974年帮其回庐山找到工作，充满感激之情。蔡连果亦是出于亲情，出工出力，帮助舅舅改造东侧房屋。双方因房屋使用管理中的琐碎小事引发猜疑，本应在家庭范围内商量解决，但2002年时蔡文斌首先提出要蔡连果封闭东侧一楼前过厅中西侧房进出门的不当请求，蔡连果亦有将一楼前过厅用铁皮隔离的不当举措，导致双方矛盾升级引发本案诉讼。本案虽然对双方争议的东侧房占用使用权利人做出了认定，但双方亦应以亲情为重，合情合理的使用房屋共有部分，协商解决双方在使用管理和维护房屋时的其他问题。
综上，原二审再审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2014）九中民再终字第11号民事判决、江西省九江市中级人民法院（2006）九中民一终字第99号民事判决及民事裁定、九江市庐山区人民法院（2005）庐民一初字第386号民事判决；
二、蔡连果在本判决书生效后二个月内将九江市庐山区小天池路23号东侧房一楼除前过厅和卫生间外的其他房间和地下室交付给蔡文斌；
三、驳回蔡文斌的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费共计2224元，由蔡文斌负担1000元，蔡连果负担1224元。
本判决为终审判决。                                      

审判长 龚雪林
审判员 邓名兴
审判员 刘晓雯
                     
二○一七年九月一日
                         
书记员 刘鹏

（责任编辑：马悦）

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