1.办理网签的“以房抵债”债权人，能否取得房屋所有权？（东西湖）
答复意见：不能直接取得房屋所有权，要先履行房屋过户手续。
2.执行异议相关问题（青山）
（1）诉争的房屋由于普通金钱债权被法院查封，进入执行阶段，正在执行，原告理应向A法院提执行异议，不服则可提执行异议之诉。但原告却在我院起诉，要求对房屋主张权利，按照《执行异议、复议案件若干规定》28条，案件应该中止或撤销，我院能否在释明后，以不属于受案范围，裁驳。
答复意见：中止审理。
原告在被告的房屋由于普通金钱债权被查封后，在不知情的情况下购买了房屋并支付全部房款，且实际入住，房屋买卖合同的效力问题？是提执行异议，还是另行主张权利？如原告坚持向另一法院以房屋买卖合同起诉，经释明后坚持主张房屋买卖之诉，是否裁驳？
答复意见：合同有效；不能裁驳。
3.建设工程合同纠纷（青山）
（1）原告将资质借给第三人（实际施工人）与被告签订建设工程清包合同（提供劳务），现原告根据与被告签订的合同要求对原、被告有争议的项目进行结算并支付工程款。在另一案中，第三人（实际施工人）借用被告的项目章签订了脚手架施工合同，被法院判决被告向脚手架施工方支付工程款。
问题一、现被告要求用代第三人（实际施工人）支付的工程款，冲抵本案中的工程款，是否能够冲抵？
答复意见：虽然两案的实际施工人均为第三人，但两案的主体不一致，本案中不宜直接冲抵工程款，被告可另案主张权利。
问题二、原、被告合同中约定了节约奖励和材料亏损损失，由于本案系借用资质签订的合同，合同无效，原告要求被告支付节约奖励是否支持？被告要求原告承担材料亏损损失是否支持？
答复意见：由于合同无效，应据实结算，节约奖励和亏损损失都不予支持。
（2）承包人将工程转包给不具备施工资质的个人施工，双方签订的建设施工合同中约定了管理费。法院确定合同无效后，发包人是否能向施工人主张管理费？
答复意见：确定合同无效后，承包人不能向施工人主张管理费；
4、农村集体经济组织成员身份认定问题（青山）
甲于1989年10月与乙村村民丙登记结婚，并将户籍迁入该村并居住生活至今，其间参与该村村委会换届选举，并办理了“城中村”村改居养老保险等。丙已因武钢招工而取得城镇居民身份，并将户籍迁出该村，甲在落户乙村后也未在该村承包土地耕作或从事其他家庭联产承包经营。现乙村部分集体农用地被土储部门征收，乙村村委会就征收所涉土地安置补偿款分发事宜进行讨论后，就土地安置补偿款发放对象及补偿标准作出“凡本村村民（不含外来户），无论年龄大小，均可同等享受土地补偿待遇”的意见，未将包括甲在内的婚迁入籍人员纳入补偿款发放对象范围。后该村召开村民代表会议，决议通过上述意见。甲认为乙村村委会侵害了其作为该村集体经济组织成员的合法权益，故诉至本院，要求与其他村民享受同等补偿待遇。
问题：当前我国对农村集体经济组织成员资格的认定缺乏明确统一的标准，在相关立法尚待完善的情况下，司法实务中如何认定？
答复意见：具体案情具体分析。
5.关于拆迁还建房的归属问题（东湖高新）
（1）问题形成原因：
武汉东湖新技术开发区制定的农村房屋拆迁补偿的主要政策如下：
（一）拆迁人（武汉光谷建设投资有限责任公司）对被拆迁户的房屋、宅基地及室内装修等附属设施，按照一定的标准折价后，确定应给予被拆迁户的拆迁补偿款金额（假设该金额为A）
（二）被拆迁户的每位同住家庭成员（以享有当地村民身份为前提）享受低价购买40平方米还建指标房（以下简称：还建房）的资格；
（三）拆迁人根据被拆迁户的同住家庭人口确定应向被拆迁户应享有的还建房屋总面积及购房款总额（假设该金额为B），将拆迁补偿款（A）扣减购房款总额（B）后的剩余款项(A-B)支付给被拆迁户，并按户发还还建房。还建房因户型不同而导致面积不等（有40㎡、80㎡、120㎡、160㎡等户型）；
（四）只要被拆迁人享有村民资格，即可享有还建房指标。还建房指标与被拆迁房屋的面积无关。无房可供拆迁的村民也可以享受低价购买40平方米还建房的资格；
（五）低价购买还建房待遇的家庭人员，在婚姻关系解除后，不能再次享有该项政策。
被拆迁房屋大多由父辈（或祖辈）所建，被拆迁户的其他同住家庭成员在拆迁后对还建房是否享有所有权，涉及东湖开发区区域内的还建房继承、买卖、离婚财产分割等诸多方面。同时，开发区管委会将逐步为还建房办理不动产登记，预计因还建房权属而产生的纠纷将大量诉至法院。
（2）对还建房权属的争议情况：
答复意见：具体案情具体分析。
6.关于商品房预售合同纠纷中逾期交房违约金与逾期办证违约金能否重复计算的问题。
在商品房预售合同中，开发商一旦涉及延期交房，会导致案涉房屋延期办证的问题。按照合同的约定，办证应当在交房后90日内由开发商协助购房人完成。这里所指的“交房”是指按合同约定的交房之日还是实际交房之日。如果原告要求以合同约定交房之日后的90日来确定开发商的办证义务，既要求开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任，又要求开发商承担逾期办证的违约责任，能否得到支持？（东湖高新）
答复意见：逾期交房违约金与逾期办证违约金均可予以支持，但计算违约金的时间不能重叠。
7.未经共有权人同意签订房屋买卖合同是否有效？如有效，共有权人不愿配合办理不动产转移登记，是否属于法律上不能履行的情形而予以解除？（东湖高新）
答复意见：未经共有权人同意签订的房屋买卖合同，在合同相对人之间有效。除他人有理由相信为全体共有人共同意思表示外，房屋买卖合同对其他共有权人不产生效力；如共有权人不愿配合办理不动产转移登记，属于事实上和法律上不能履行的情形，应予以解除，并追究违约方的违约责任。
8.实际施工人依最高院建设工程纠纷解释第26条起诉发包人、（总）承包人、转包人、违法分包人，要求各被告共同承担付款责任的（东湖高新）
（1）如查实确属转包、违法分包（特别是多次转、分包），对被告方的责任，是依照26条的字面描述，仅判决合同相对方承担责任，发包人在欠款内担责；还是可确定转包人、违法分包人在对其相对方的欠付款范围内一并担责？（在层层转、分包情况下，可能存在多层无效合同，可否由各转、分包人在各自欠款限额内承担责任？）
答复意见：合同相对方承担责任，发包人在欠款内担责。
如发包人、承包人、转包人、违法分包人仅答辩不欠款或未结算不能确定有无欠款，但就相应事项不举证的，如何分配举证责任？能否以其怠于举证为由做不利推定有欠款？
答复意见：发包人应承担举证责任，包括结算情况、付款凭证等。否则，发包人在其欠付工程款范围内承担责任。
（3）发包人以未计算为由主张不欠款，总承包人认可，但工程早已竣工超出约定的结算期限，实际施工人认为属怠于结算的，应如何处理？能否将合同暂定价款减去已付进度款计算为欠款？
答复意见：发包人应承担相应的举证责任，否则，其应在欠付工程款范围内承担责任。
9.土地征收补偿分配纠纷案件中，90%以上农户因承包面积无争议，签订了补偿协议且获得了征收补偿款。现同村同类的极少数农户因实际承包面积和补偿面积不一致，从而未签订补偿协议。请问，该极少数农户要求参照同村同类农户征收补偿标准给予补偿，是否属于当今人民法院民事案件受理范围，其诉讼请求是否能得到支持。（汉南）
答复意见：属于人民法院受理范围，虽然没签订补偿协议，但要求补偿的标准跟同类村民一致，可视为达成了补偿协议。诉求应得到支持。
10.建筑物经原告审理对土地使用权进行了确权，即甲、乙按份额享有土地使用权，在法院对土地使用权确权前，甲方为取得银行贷款将建筑物抵押给银行，现乙方起诉要求甲方协助办理将建筑物产权归属自己的部分过户到自己的名下。在抵押状态下的建筑物能否办理产权过户。（汉南）
答复意见：不能办理产权过户，因抵押没有解除。
11.还建房买卖合同效力如何认定，是否和商品房、小产权房买卖合同效力一样，有何区别？（汉南）
答复意见：要看土地的性质，卖给本村村民有效，否则无效。
12.因合作开发享有商品房销售权的一方能否用商品房抵己方与第三人之间的债务。（蔡甸）
案情：甲为开发商，乙与甲签订合作协议，由乙完成部分楼盘开发，并向甲交清管理费后，享有其开发的商品房销售权，实际履行时，商品房以甲之名对外销售，销售款入房产局专户管理，支付税、规费及缴纳甲之费用，余款归乙支配。开发完成后，乙未完全履行合作协议义务。在合作协议签订前，乙借丙400万未还，乙与丙签订以商品房抵债协议，丙找甲签订了商品房买卖合同，乙盖项目部章证明丙房款已交清，丙诉至法院要求甲交房。
答复意见：要看其自身权利的范围。
13.未审批房屋（俗称扩建房屋）和经登记的房屋混同并经过打包签订了拆迁还建协议，对该协议效力如何认定？若当事人对已经还建房屋发生争议，对涉及未经审批房屋的拆迁利益提出确权诉讼，如何处理？（蔡甸）
答复意见：双方认可，则合同有效，可以确权，按照合同的约定来处理。
14.张某夫妻有子女五人，其在某村有私房一栋，张某死亡后，其所有的私房拆迁还建，该村委会与张某的一个子女甲签订拆迁还建协议，并已将房屋拆除，因张某的妻子和其他四个子女对拆迁还建协议有异议，现甲诉至法院，请求村委会履行拆迁还建协议交付房屋，法院是否应追加张某的妻子和其他子女为原告或第三人，并对拆迁还建协议的效力进行审查？（蔡甸）
答复意见：涉及到具体个案，不宜回答。
15.房屋溢价部分的损失如何界定问题（洪山）
房屋买卖合同不成立、无效、被撤销、解除时，违约方是否需要承担因房屋价格上涨而产生的溢价损失？如果房屋溢价部分的损失可以支持，那么如何判定该部分的损失？
答复意见：结合具体案情综合评判。
16.还建房买卖当事人要求继续履行的情形
还建房屋买卖合同中，原告主张继续履行，不要求过户仅要求交付，可否支持原告的诉讼请求？（洪山）
答复意见：要看土地的性质，卖给本村村民则可支持，否则不能支持。
17.共有人处分共有财产，合同的成立与效力的情形
房屋共有人私自处分房屋，与第三人签订房屋买卖合同、房屋拆迁安置补偿协议，其他共有人要求确认合同无效的，是否应当支持？要求确认合同不成立的，是否支持？是否应当追加其他共有人参加诉讼？（洪山）
答复意见：（1）除《民法总则》及《合同法》规定的无效情形（如恶意串通损害第三人利益、违反法律效力性强制性规定等）以外，符合善意取得的条件，认定合同成立并有效。（2）应追加其他共有人参加诉讼。
18.小区商品房架空层是否属全体业主所有，开发商能否在商品房买卖合同中与全体业主约定架空层属开发商所有？(武昌)
审判实践中，经常遇到开发商在出售商品房时，在商品房买卖合同中将小区房屋架空层约定归开发商所有或将楼顶平台等约定给特定业主所有，业主入住后，开发商或特定业主自行利用架空层或楼顶平台，造成其他多数业主使用的不便，导致发生纠纷。开发商能否和业主在房屋买卖合同中如此约定，此约定是否视为全体业主放弃架空层或平台的所有权利？此种约定是否有效？
答复意见：要看规划，且谁主张，谁举证。
19.开发商以职工名义买房，产权登记在职工名下，又以职工名义将该房屋向银行抵押贷款，如果认定开发商与职工的房屋买卖合同无效，则该房屋的抵押是否也无效？是否可以撤销抵押登记？如果开发商在职工购房前后该房屋出售给他人，该购房人主张过户，是否能够支持？(武昌)
审判实践中，上述类似纠纷有开商发起诉确认与职工买卖合同无效、相应的抵押无效；有职工起诉确认与开发商的买卖合同有效、相应抵押有效；有银行起诉要求职工还款，对抵押房屋优先受偿；还有开发商另行将房屋出售给他人，他人以购房人身份要求确认开发商与职工的房屋买卖合同无效，要求开发商过户等。这些类型的案件，法院的裁判也各不相同，甚至不同法院就同一纠纷作出相互矛盾的判决，例如有的法院就银行的主张，裁判抵押合同有效，抵押房屋优先受偿，而有的法院裁判开发商与职工的房屋买卖合同无效，职工就该房屋向银行抵押合同无效，还有的法院裁判开发商与职工的房屋买卖合同有效，抵押有效等，故对上述存在的分歧，特提请上级法院能否统一裁判尺度。
答复意见：有效。
20.商品房买卖合同纠纷中，开发商在未取得竣工验收备案证的情况下，已与业主办理交房手续，绝大部分业主已入住。因竣工验收备案证为房屋交付的法定条件，此时业主可否直接主张逾期办证违约金？（经开）
答复意见：若未经过诉讼时效，则业主可以主张逾期办证违约金，除非双方有约定。
21.商品房买卖合同纠纷中，开发商在未取得竣工验收备案证的情况下，已与业主办理交房手续，绝大部分业主已入住。合同对于逾期交房违约金约定为日万分之二，如业主起诉主张逾期交房违约金，是否还需释明违约金的调整？（经开）
答复意见：结合具体案情评定。
22.二手房买卖合同纠纷中，买卖双方签订了存量房买卖合同。买方支付定金2万元或3万元，卖方要求涨价，买方不同意，卖方拒绝配合买方办理银行贷款审批手续，导致合同无法履行（买方在合同履行过程中并无任何过错）。卖方仅同意双返定金，买方认为不能弥补损失，双方发生争议。诉前买方鉴定从双方签订合同到卖方明确表示不配合办理贷款期间同地段同类房屋上涨20余万元。买方起诉要求卖方返还定金，赔偿房价上涨损失20余万元。对于卖方应承担的违约责任如何认定？此类案件中，多数买方诉前未行鉴定，但有的合同中已约定如卖方违约不卖房，按总房价款的10%（有的案件约定30%以内）承担违约责任，有的合同对此未约定违约金计算方式，如诉讼中买方申请对房价上涨情况进行鉴定，法院是否准许？（经开）
答复意见：属于具体个案，不宜回答。
23.房屋租赁合同纠纷中，如果原告(出租人)主张解除合同，被告（承租人）对房屋进行了装修，但没有对装饰装修问题提出抗辩，法院是否依职权审理装修的问题？是否需要向被告释明引导当事人提出诉请？（江汉）
答复意见：法院不宜依职权审理装修的问题，不需要向被告进行释明。
24.在无效的房屋买卖合同中，买受人主张损失的，损失的范围是否包含房价上涨的差价？（江汉）
答复意见：损失的范围包含房价上涨的差价。
25.建设工程合同纠纷中，如果承包人非法转包导致合同无效，合同中约定了管理费，工程也成功验收，双方在工程施工完毕后签订了工程款结算和给付协议，协议里面包含了管理费的支付，这个结算协议是否有效？管理费是否支持？（江汉）
答复意见：因为前一建设工程合同是无效的，无效的合同大部分都是因为违反法律法规强制性规定或公序良俗，如果允许当事人签订后续协议，对管理费追认，相当于将前面无效的合同变为有效。因此，关于管理费，除非发包人举证证明他因为管理支付了相应的费用，法院对其管理费的请求不予支持，否则相当于允许非法转包。
26.房屋租赁合同纠纷（青山）
房主与承租人签订租赁合同，租赁期10年，承租人已一次性支付10年租金。租赁合同履行过程中，房主将房屋出售，并完成过户登记。现承租人起诉新房主，要求继续承租房屋，认为已支付10年租金，新房主不得再向承租人索要租金。
上述案例中，如果承租人未实际向原房租支付租金，而是用租金抵扣原房主的债务（原房主对承租人负债）。房屋出售后，承租人是否要向新房主支付租金？承租人均不主张优先购买权。
问题：已支付租金由谁主张？新房主是否受原房屋租赁合同关于租赁价格、支付方式等的约定限制？
答复意见：属于具体个案，不宜回答。
27.商品房买卖合同中未对拓展部分进行约定，但销售方对外营销时宣传有拓展部分，且其房价明显高于没有拓展面积的房屋，拓展部分未经规划部门的许可，其拓展部分（可扩大面积，但属违章建筑）营销时与买受方的拓展约定是否有效？如何处理？（江汉）
答复意见：建议认定该约定无效，因为未取得建设工程规划许可的施工是违章建筑，双方对违章建筑的约定应认定无效。对处理的建议，建议驳回原告的诉讼请求。
28.农村土地纠纷中，98年二轮延包面积为15亩，有承包合同及承包经营权证，期限30年。至2005年确权前，由于修路、土地流转等客观情况，承包面积减为10亩。村委会在该村统一核实后，代办、代替原告（即家庭承包的户主）签名重新签订了2005年的土地承包合同，据此发放了2005年的承包经营权证。当时该村的土地承包合同全部是由村委会代签代办，现土地全部被拆迁平整，无法分清界线，原告为了主张更多的土地补偿款，起诉要求确认2005年由村委会代为签订的土地承包合同无效，应否支持？（新洲）
答复意见：属于具体个案，不宜回答。
29.建设合同纠纷中借用资质的问题。（黄陂）
（1）无资质的A公司借用B公司的资质承建了C公司的建设工程。A、B公司均与C公司签订了施工合同。现C公司与A公司已经进行了结算并已全部支付了工程款。B公司起诉C公司要求其按合同支付全部工程款。C公司辩称其与B公司签订施工合同，B公司出具的所有文件均是为了便于工程竣工验收备案，B公司并未实际施工。
问题：1、这是不是“司法解释”中的“黑白合同”的问题？2、有无必要追加A公司作为当事人参加诉讼？3、C公司是否应对B公司承担合同责任？
答复意见：属于具体个案，不宜回答。
（2）“黑白合同”的问题。
甲、乙双方的“备案”合同仅用于备案，双方均实际按非备案合同履行。是确认“备案合同”的效力还是确认“非备案合同”的效力？
答复意见：属于具体个案，不宜回答。
30.法院认为必须进行鉴定才能认定工程量或损失的案件（如建筑工程施工合同纠纷中原告所主张的工程量、房屋买卖合同中房价上涨损失等），如双方当事人经法院释明，均不申请鉴定也不配合缴纳鉴定费用如何处理？（经开）
我院前期有两件案件因当事人不缴费无法启动鉴定程序，故以当事人拒绝配合鉴定无法查明事实为由驳回原告诉讼请求，但均被二审发回重审。根据民事诉讼法规定，如未查明案件事实必须进行鉴定的，法院应依职权进行。但当事人都不配合也不缴纳费用时，应如何处理？
答复意见：首先应根据举证责任进行分配，如果当事人不申请鉴定也不配合缴纳鉴定费用，而法院认为必须进行鉴定才能认定工程量或损失，则应依职权启动鉴定程序，鉴定费用由法院垫付，判决由败诉方负担。