作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
房屋甲醛超标，租客能退租吗？法院一锤定音揭示出租人核心责任
一、本案基本事实及裁判观点
2023年7月，王某与郭某签订《房屋租赁合同》承租房屋。签约后，王某即对房屋新装修可能存在的甲醛问题提出担忧，尤其考虑到怀孕妻子的健康，要求换房或检测。在郭某未回应其甲醛检测要求的情况下，王某于起租次日（2023年7月20日）发送短信通知解除合同，理由为房屋存在甲醛问题且未实际入住。王某随后提供了自行委托机构出具的检测报告，显示室内甲醛、TVOC含量不符合《室内空气质量标准》（GB/T18883-2022）。王某诉请法院确认合同解除，要求郭某返还已付租金3400元、保证金3400元并支付违约金。郭某抗辩称房屋不存在问题，合同正常履行至其11月收回房屋，反诉要求王某赔偿三个月租金损失10200元。郭某在诉讼中（2023年12月4日）自行委托检测的结果则显示各项指标合格。
上海市宝山区人民法院经审理认为：王某在签约后未入住期间即提出甲醛疑虑并尝试沟通解决，在郭某未回应后自行检测发现甲醛超标，其基于健康安全考虑解除合同符合法律规定。郭某在诉讼中自行委托的检测报告，因甲醛的挥发性和空气流动性，仅能证明检测时的状况，无法推翻王某在合同解除时点（2023年7月）房屋甲醛超标的事实。王某未实际入住且于起租次日即解除合同，无拖延行为，郭某应退还租金和保证金。郭某在王某解除合同后未及时收回房屋造成的损失应自行承担，故对其反诉请求不予支持。据此，法院判决郭某退还王某租金3400元及保证金3400元。（案例来源：人民法院案例库，王某诉郭某房屋租赁合同纠纷案，入库编号：2024-07-2-111-005）
裁判要旨： 出租人应当向承租人提供符合租赁用途，具有使用、收益价值的租赁物。出租人提供的房屋甲醛超标无法满足租赁用途，甚至危害承租人健康安全的，承租人有权解除租赁合同并要求出租人退还租金及保证金。
二、法理分析
（一）出租人适租义务的法定性与健康安全核心
本案的基石在于对出租人核心义务——适租义务的厘清。我国《民法典》第708条明确规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”此处的“符合约定用途”隐含了一个不言而喻的前提：租赁物，尤其是用于居住的房屋，必须具备基本的安全性与可使用性，满足保障承租人生命健康的基本条件。法院在裁判理由中援引的《民法典》第731条（“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”）正是对适租义务中健康安全保障维度的最有力诠释和强化。该条款赋予了承租人一项近乎绝对的解除权，其行使甚至不受“承租人签约时已知晓瑕疵”这一通常限制条件的约束，凸显了法律对公民生命健康权这一最高位阶法益的优先保护。本案中，王某在签约后、入住前即提出甲醛超标的合理怀疑，郭某作为出租人对此消极不作为，未履行其确保房屋安全、适宜居住的积极义务。法院最终认定甲醛超标构成对适租义务的根本违反，特别是对居住安全这一核心目的的侵害，从而支持王某的合同解除权，正是对上述法理的精准适用。
（二）甲醛超标的特殊性、证明责任与解除权的即时性
甲醛超标问题在租赁合同纠纷中具有显著的特殊性，深刻影响了本案的证明责任分配与解除权行使时点的认定。其一，污染物的挥发性与状态可变性。甲醛等挥发性有机化合物（VOCs）的浓度受温度、湿度、通风条件、时间推移等多种因素影响而处于动态变化中。郭某在诉讼中（2023年12月）自行检测结果合格，无法有效反驳王某在合同关键期（2023年7月）提供的检测报告所证明的超标事实。法院明确指出，郭某的检测报告“仅能证明检测当时房屋内的空气质量情况，无法反映2023年7月系争房屋的甲醛含量情况”，这体现了对污染物特性及证明时点关联性的深刻把握。其二，证明责任与承租人的合理行动。王某在产生合理怀疑后，先尝试与郭某沟通解决（要求换房、要求出租人检测），在郭某不作为的情况下，才自行委托有资质的机构进行检测并取得超标报告。这一系列行为被视为承租人履行了必要的注意和举证义务。其三，解除权的即时性。《民法典》第731条规定的解除权是“随时”可以行使的，这强调了其形成权属性，无需催告。王某在获得超标检测报告的次日即通知解除合同（起租次日），行动迅速，符合法律对即时解除权行使的要求，避免了损失的扩大。
（三）损失承担的逻辑：未获租赁利益与减损义务
法院判决郭某全额返还租金和保证金，并驳回其反诉的租金损失索赔，其法理逻辑清晰而严谨：
对待给付的缺失：租金是承租人获取租赁物使用、收益权的对价。王某虽支付了首期租金，但因房屋甲醛超标这一重大瑕疵，自始未能实际入住并获得合同核心利益（安全居住）。在此情形下，要求王某承担支付租金的义务显失公平。郭某因提供不符合安全标准的房屋而未履行其主要义务，自然无权保留作为对价的租金。保证金作为履约担保，在合同因出租人原因解除且承租人无违约行为时，亦应返还。
减损规则的适用与损失自担：《民法典》第591条规定了非违约方的减损义务，但该义务的前提是违约方存在违约行为。本案中，郭某因提供甲醛超标房屋构成根本违约，王某合法解除合同。解除通知到达郭某后，郭某即负有及时收回房屋、另寻租客以防止损失扩长的义务（减损义务）。郭某辩称直至11月才收回房屋，此期间系其自身怠于行使权利、管理财产所致，由此产生的所谓“空置损失”属于其自身行为造成的扩大损失，依法应由其自行承担。王某及时的解除行为本身就是在履行不真正义务（避免自身损失扩大），并无过错。因此，郭某要求王某赔偿三个月租金的反诉请求，既无违约基础（王某系合法解除），也违背了减损规则和过错责任原则。
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