作者：张万军，江苏连云港东海县人，毕业于西南政法大学，法学博士，现任教内蒙古科技大学法学系，法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师。
一、本案基本事实及裁判观点
2020年5月20日，上海嘉某置业有限公司与陈某祥、陈某俊签订了《上海市共有产权保障住房预售合同》，约定由陈某祥、陈某俊购买位于上海市嘉定区的某套房屋，并于当日支付部分房款182000元。根据合同约定，剩余房款727339元应于2020年8月30日前付清，但买受人未按期支付。原告嘉某置业公司遂向被告住所地上海市普陀区人民法院提起诉讼，请求解除合同、撤销网签备案，并判令被告支付逾期付款赔偿金。
上海市普陀区人民法院经审查认为，本案所涉合同为共有产权保障住房买卖合同，属于政策性房屋买卖合同范畴。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条第2款的规定，政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖。法院进一步指出，该类合同中明确政府住房保障实施机构作为管理人，享有回购、收回等权利，体现出较强的政策调控属性，因此应适用不动产专属管辖规则，即由不动产所在地人民法院管辖。最终，普陀区法院作出裁定，将案件移送至上海市嘉定区人民法院处理。
本案典型意义在于，明确了共有产权保障住房买卖合同虽具有民事合同的外形，但其订立、履行及解除均受到国家住房保障政策的直接影响，属于政策性房屋买卖合同的范畴，应适用不动产纠纷的专属管辖规定。这一判断不仅符合民事诉讼法的立法精神，也有助于统一此类案件的裁判尺度，保障住房保障政策的有效实施。
案例来源：人民法院案例库，上海嘉某置业有限公司诉陈某祥、陈某俊房屋买卖合同纠纷案，入库编号：2024-01-2-091-002。
裁判要旨全文如下：
政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。
二、法理分析
从法律角度看，本案的核心争议在于合同性质的认定及其对诉讼管辖的影响。共有产权保障住房是我国住房保障体系中的重要组成部分，其买卖行为不仅涉及平等主体之间的民事法律关系，更承载着政府实施住房保障政策的公共职能。因此，此类合同虽形式上为买卖合同，实则具有浓厚的政策属性。
《中华人民共和国民事诉讼法》第34条第1款明确规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。而《民事诉讼法解释》第28条第2款则进一步将“政策性房屋买卖合同纠纷”纳入不动产纠纷范畴，适用专属管辖。本案中，法院通过对合同条款的实质审查，认定《上海市共有产权保障住房预售合同》中关于政府机构享有回购、收回等权利的约定，充分体现了其政策调控功能，从而将其定性为政策性房屋买卖合同。这一认定符合司法解释的精神，也体现了司法对公共政策实施的支持。
专属管辖制度的设立，既有利于法院集中审理与不动产相关的案件，提高审判效率，也有助于避免因管辖分散而导致裁判标准不统一。尤其在政策性房屋买卖领域，由于涉及公共利益和行政监管，由不动产所在地法院集中管辖，更能保障裁判的专业性和一致性。
此外，本案也提示我们，在涉及保障性住房等政策性房屋的交易中，当事人应当高度重视合同条款的政策约束力，明确其与普通商品房买卖在权利限制、退出机制等方面的差异。一旦发生纠纷，应首先从合同性质出发判断管辖法院，避免因程序错误导致诉讼拖延。
从更深层次看，本案裁判体现了司法机关对国家住房保障政策的协同支持。通过将共有产权保障住房买卖合同明确纳入政策性房屋范畴，并适用专属管辖，不仅强化了对保障性住房管理秩序的维护，也提升了政策执行的法律保障水平。这对于规范保障性住房市场、防范投机行为、保障真正符合条件的住房困难家庭的权益，具有重要的现实意义。
张万军律师、教授点评指出，本案虽为程序性裁定，但其对实质性法律关系的识别具有示范价值。法院没有仅依据合同名称或表面形式作出判断，而是从合同条款背后的政策目的和法律关系实质出发，准确适用了司法解释中的管辖规则。这种裁判方法值得借鉴，尤其在当前保障性住房政策不断推进的背景下，司法实践应更加注重对合同性质的实质认定，以更好地实现法律效果与社会效果的统一。
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