上诉人方明通与上诉人福州宏发房地产有限
公司合作开发房地产合同纠纷二审案
【基本案情】
2004年11月24日，福州市城乡规划局向福州宏发房地产有限公司（以下简称宏发公司）颁发《建设用地规划许可证》将国有土地使用规划为“绿源小区”商住楼项目建设用地。2005年6月5日，宏发公司与方明通签订《联合开发建设合同书》约定宏发公司与方明通联合开发建设“绿源小区”项目土地。合同主要内容为：“绿源小区”总地价为3200万元；宏发公司占项目总额40%股份，方明通占60%；方明通同意向宏发公司支付1920万元作为
合作条件，方明通在合同签订后七日内支付400万元定金，在收到宏发公司委托手续后七日内支付1400万元。
2005年8月10日，宏发公司取得“绿源小区”商住楼项目建设用地的《国有土地使用权证》。2006年4月24日，福州市城乡规划局吊销宏发公司取得的“绿源小区”商住楼项目。2006年7月14日，福州市人民政府同意提供福州市土地发展中心拟收储的福州市二棉厂部分地块，置换“绿源小区，，-并委托地价评估事务所对绿源小区及市二棉厂地块进行评估，差价互补。评估结果为：福州二棉厂地价总额为16247. 58万元，“绿源小区”地价总额为14617.2万元。
2008年2月2日宏发公司通知方明通三十日内补交两地差价款1630. 38万元。2010年9月15日宏发公司向福州市土地发展中心支付了差价款。2010年8月20日，宏发公司向方明通发出《律师通知函》通知其在收到该函十日内与宏发公司联系处理合同解除后的相关事宜。2010年9月2日方明通回函称其有权并明确要求宏发公司在9‘月10日召开临时董事会。
方明通向人民法院提起诉讼，请求：(1)确认双方签订的《联合开发建设合同书》及《备忘录》终止；(2)宏发公司支付“绿源小区”项目评估价14617.2万元的60%投资增值收益8870. 32万元，并支付至2006年4月的利息； (3)宏发公司支付先期垫付“绿源小区”项目817万元及其利息；(4)宏发公司按定金罚则赔偿定金400万元。
【裁判结果】
一审法院判决：一、终止宏发公司与方明通分别于2005年6月5日及8月17日签订的《联合开发建设合同书》《备忘录》；二、宏发公司于判决生效之日起一个月内向方明通支付原“绿源小区”项目投资款及24010的项目收益共计4199. 358万元及其自2010年9月16日起至判决确定的还款之日止计算利息；三、宏发公司返还方明通代垫款817万元及其利息；四、驳回方明通其他诉讼请求。
一审法院判决后，方明通与宏发公司均提起上诉。方明通上诉请求：(1)维持一审判决第一、三项；(2)撤销一审判决第二、四项；(3)改判宏发公司向方明通支付60010份额的投资收益87703200元及利息；(4)判令宏发公司按定金罚则赔偿方明通400万元。
宏发公司上诉称：(1)方明通支付宏发公司的1920万元属于项目合作保证金，而非项目投资款；(2)土地增值地价非项目价值，方明通无权享有；(3)原判决认定方明通的投资比例错误；(4)原判决认定宏发公司向方明通支付项目投资款及其增值收益的起算时间错误。
上诉法院最高人民法院判决：一、维持一审判决第一、三、四项；二、变更一审判决第二项为：宏发公司支付37.5 010的项目投资收益5481. 45万元及利息（自2010年9月2日起至实际给付之日止）。
【裁判理由】
（一）关于原判决判令宏发公司支付方明通合作项目增值收益2279. 358万元及利息是否正确的问题
根据《联合开发建设合同书》约定，方明通的投资义务主要为先期投入1920万元及项目后续开发的全部资金。对于该笔1920万元款项，合同中并未明确为项目合作保证金。合同签订后，双方均积极履行了相应的合同义务，从合同实际履行看，双方已按照约定将各自的土地和资金投入到合作项目中，成为享有利益、共担风险的利益共同体。方明通作为项目合作方，有权享有合作期间合作项目形成的相应权益。
案涉合同因非归责于双方当事人自身原因终止，在方明通未全部出资到位的情况下，根据权利义务一致原则，以各方实际出资比例确定各自应享有的项目权益符合本案实际情况。因此，宏发公司和方明通对“绿源小区”项目的投资分别为3200万元和1920万元，方明通在“绿源小区”项目中的投资占37.5 010，其对“绿源小区”项目的权益为5481. 45万元。
（二）关于方明通先期支付的400万元应否适用定金罚则的问题
根据双方一致认可，方明通于2005年6月6日向宏发公司支付《联合开发建设合同书》项下的400万元定金包含在1920万元中，该笔400万元定金已经转化为投资款并由此产生了增值收益。而且，宏发公司在2005年6月22日出具的收据中确认该400万元为投资款，方明通亦未提出过异议。同时，本案中，双方解除合同的原因系不可归责于双方的事由，而非宏发公司的违约行为。因而该400万元不适用定金罚则。
【案例注解】
本案的关键问题是合资合作开发建设房地产项目中，非因双方当事人原因导致合同解除，对于土地自然增值部分，出资方是否有权共享。经最高人民法院民事审判专业委员会讨论，该种情况下，出资方有权享有土地增值收益。这里着重说明两个问题：
一、投资方享有土地增值收益的请求权基础
所谓请求权基础，指的是支持一方当事人向他方当事人有所主张的法律规范。本案中，双方的合作模式比较典型，即一方出地，一方出钱，共同经营，共享利益，共担风险。这种模式符合合伙的基本特征。案涉土地是在方明通投资后完成了土地性质的变更，宏发公司也是在方明通投资后取得了土地使用权证。宏发公司投入的土地和方明通投入的资金均可视为投入到合伙项目中的财产，亦因项目前期运作相互结合，成为“绿源小区”项目不可分割的组成部分。双方因履行合作项目，成为共享利益、共担风险的利益共同体。案涉土地使用权虽仍属宏发公司，但是案涉土地已成为“绿源小区”项目的一部分，方明通与宏发公司作为项目的权利义务享有和承担者，应分别享有相应的权益。当然，如果按照合伙的思路，存在对合伙财产进行全面清算的问题，但本案中，从已查明的事实看，合同终止时，合伙的全部财产即案涉的土地，宏发公司和方明通亦未提出该合作项目存在其他财产或债权债务关系。故本案可以从共享利润、共担风险的利益共同体角度作为方明通据以提出相应诉请的理论
基础。
二、投资方享有收益比例的依据
本案二审中，方明通按照何种比例享受案涉土地增值收益，也是争议的焦点。多数意见是，以方明通和宏发公司的实际投资比例作为计算依据。理由是：双方在《联合开发建设合同书》中约定的4:6比例分成，系以双方按约投资到位，项目全部开发完成为前提。而方明通仅履行了部分合同义务，即支付前期的1920万元，项目开发的所有后续资金均未及投入。故方明通无权主张按照60%的比例计算其投资增值收益。以双方实际出资比例确定各自应享
有的项目权益符合权利义务一致原则。