丽江人家一期业主委员会诉云南玉龙城市房地产开发
有限公司物权案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
云南省丽江市中级人民法院( 2014)丽中民一初字第3号民事判决书
2．案由：物权纠纷
3．当事人
原告：丽江人家一期业主委员会
被告：云南玉龙城市房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）
【基本案情】
丽江人家一期玉龙园、白玉园系玉龙房地产公司开发的小区，玉龙园Ⅲ-1 -C号房的规划用途为商业周房，玉龙园Ⅲ-9号房的规划用途为会所。玉龙房地产公司与购房户签订购房合同时，约定小区会所产权归玉龙房地产公司所有。房屋交付业主使用后，最初由丽江德隆物业公司（以下简称德隆物业）负责小区物业管理，并一直将玉龙园Ⅲ-1 -C号房作为办公用房。2012年3月，小区成立业主委员会。因玉龙房地产公司与小区业委会发生纠纷，2012年3月30日，德隆物业退出管理，并将玉龙园Ⅲ-1 -C号房移交给玉龙房地产公司，玉龙园Ⅲ-9号房也由玉龙房地产公司收回。小区业主委员会认为，玉龙园Ⅲ-1 -C号房是小区物业用房、Ⅲ-9号房则是小区公共场所，均属小区业主共有，应交付小区使用。、玉龙房地产公司予以否认，认为玉龙园Ⅲ-1 -C号房的规划用途系商业用房，不能认定为小区物业用房，而玉龙园Ⅲ-9号房的规划甩途系会所，并非小区公共场所。
【案件焦点】
1．玉龙园Ⅲ-1 -C号房的属性是物业用房还是商业用房；2．玉龙园Ⅲ-9号房的属性是公共场所还是会所。
【法院裁判要旨】
丽江市中级人民法院经审理认为，丽江人家一期业主委员会成立后，与德隆物业进行了小区物业用房、公共设备、办公用品、小区管网图的移交。目前，小区事实上具有必要的物业用房、停车场等公共设施。关于玉龙园Ⅲ-1 -C号房是否属物业用房的问题，玉龙园Ⅲ-1 -C号房的规划用途系商业用房，虽德隆物业在管理期间一直将玉龙园Ⅲ-1 -C号房作为物业用房使用，但此事实并不能改变其商业用房的规划用途。而物业用房系专用于物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑，故玉龙园Ⅲ-1 -C号房不属于物业用房，并非业主共有。至于玉龙园Ⅲ-9号房是否属小区公共场所的问题，因Ⅲ-9规划用途系会所，而玉龙房地产公司与购房户签订的《商品房购销合同》明确约定小区会所产权归玉龙房地产公司所有，该条款合法有效，故小区业主委员会主张Ⅲ-9属小区公共场所无法律依据。
丽江市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：
驳回丽江人家一期业主委员会的诉讼请求。
【包头律师后语】
此案在审理中须明确以下两个问题：
1．玉龙园Ⅲ-1 -C的属性是物业用房还是商业用房。关于物业用房，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
本案所涉玉龙园Ⅲ-1 -C，被告的规划报批用途为商业用房。虽之前“丽江德隆物业服务有限公司”曾以此房作为物业用房使用，但该行为并未改变其规划用途。故此，玉龙园Ⅲ-1 -C不属于物业用房。
2．玉龙园Ⅲ-9的属性是公共场所还是会所。关于小区公共场所，《中华人民共和国物权法》规定属于业主共有，但对公共场所却未予明确界定。与之相关的小区会所问题，现行法律也没有规定。实践中，会所的权属应视双方约定以及开发商在销售时是否将会所成本分摊给业主而定。一般而言，双方在房屋销售合同中已对小区会所权属有明确约定，可视为双方对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定。对双方就此没有约定的，如果开发商在建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所面积也计入共用分摊面积的，会所产权应当归小区业主共同所有。
本案所涉玉龙园Ⅲ-9，被告的规划报批用途为会所，且被告与业主签订的《商品房购销合同》中，明确约定小区会所由被告投资，产权归被告方所有，该约定系双方自愿签订，合法有效。故此，玉龙园Ⅲ-9号房不属于公共场所。