李某诉新疆生产建设兵团第八师石河子总场房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院( 2014)石民初字第0792号民事判决 2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（反诉被告）：李某
被告（反诉原告）：新疆生产建设兵团第八师石河子总场（简称石河子总场）
【基本案情】
原告李某，系苗某独生女。苗某与李某生母离婚后，于1987年9月16日与石河子总场一分场三连职工闫某再婚。闫某与苗某再婚前已育有一子，二人再婚后未生育子女，共同居住在石河子总场某1号平房内。苗某父亲、母亲分别于1996年和1999年去世。2009年7月29日，苗某妻子闫某因病去世。2010年1月4日，苗桌居住的l号平房发生拆迁，苗某与石河子总场签订书面协议书，约定房屋拆迁后，石河子总场给苗某补偿款18335元，李某作为乙方人员也在协议书上签了字，后苗某领取了补偿款18335元。同时，因被告石河子总场下达了低收入家庭保障性住房分配实施方案，苗某符合石河子总场常驻户口及拆迁户条件，被告石河子总场遂给其分配了阳光花园某号保障性住房，苗某于2010年2月2日向石河子总场交纳了该楼房80%的房款52623元，石河子总场给苗某出具收据一张。同年2月12日，苗某因病死亡，但被告石河子总场尚未给其交付其已交纳80%房款的阳光花园保障性住房。同年11月，被告将该房屋重新分配给具有购买资格的张新兰，张新兰于11月29日交纳全额购房款66017元，并交纳了维修基金2502元，登记费40元，电视初装费200元，装修保证金500元。被告遂向张新兰交付了房屋，张新兰一直居住至今。后原告作为苗某的继承人要求被告交付其父购买的房屋，遭被告拒绝后，原告遂起诉来院，仍然要求被告交付其父购买的保障性住房。被告认为原告父亲已死亡，丧失购房资格，要求解除双方的合同。该案经本院调解，被告同意给原告退款或调换房屋，但原告均不同意，坚持要求被告交付阳光花园某号房屋，故本案调解未果。
【案件焦点】
原告李某对其父亲购买保障性住房合同中的房屋权利能否继承；符合政策优惠条件的购房人死亡后合同是否应当解除。
【法院裁判要旨】
新疆维吾尔自治区石河子市人民法院认为：苗某作为石河子总场一分场三连的拆迁户，又是该单位的常驻户口。虽然其不是被告单位的职工，但经被告审查其符合分配保障性住房的条件，故被告给其优惠出售了阳光花园某号住房。双方虽然没有签订书面的购房合同，但苗某交纳80%购房款的行为足以证实双方具有口头上的房屋买卖合同关系，且该口头房屋买卖合同因不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有法律效力。虽然苗某在缴纳80010房款后未取得房屋即死亡，但其死亡的发生不是解除该房屋买卖合同的法定条件，被告以苗某已死亡为由要求解除双方房屋买卖合同的反诉请求于法无据，本院不予支持。双方的合同生效后，应当严格履行该合同中的权利义务。苗某生前按约交纳了80010的价款，履行了合同的大部分主要义务，被告应当在苗某履行剩余交款义务后按约定履行交付房屋的义务。现因苗某已经死亡，其继承人的购房资格尚未明确，且有部分合同主要义务没有履行，加之苗某所购买的阳光花园某号房屋已由被告出售给他人，故原告主张被告交付该房屋的请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条的规定，判决如下：
一、驳回原告李某的诉讼请求；
二、驳回被告新疆生产建设兵团第八师石河子总场的反诉请求。
【包头律师后语】
保障性住房是一种特殊性质的住宅，由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用。一般由廉租房、经济适用房和政策性租赁住房构成。购房者只有符合特定条件，方可获得购买资质。保障性住房的买卖合同区别于一般意义上的商品房买卖合同，应将购买者的购买资质作为先合同审查条件。本案中被继承人苗某系符合购买资质的购房人，但在双方的保障性住房买卖合同履行完毕前，苗某死亡。《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》第三条规定：“公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。”作为苗某的唯一继承人李某依法有权继承合同中的权利。但由于保障性住房购买资质系苗某的专属权利，该权利无移转性。故李某在购买资格尚未明确的情况下只能继承所购房屋的非专属部分。即使其身份变更为合同购买方，但其并非当然继承苗某享受保障性住房的身份，仍需被告单位审核明确后方能实施权利。该案生效后，经石河子总场核查，李某确无购房资质。因此，即使李某按照合同缴纳了剩余20%的购房款，但仍然不能取得该房屋的全部权利。其还应当按照政策规定补齐房地差价款后，方可办理权属登记。
被告与苗菜之间的房屋买卖合同是否应当解除？对有效合同的解除，只能依据法律规定。《合同法》第九十四条规定了法定解除合同的五种情形，被告反诉要求解除合同不符合该五种情形。另外，苗某生前交付了80%的购房款，已经履行了合同的大部分主要义务，其死亡后合同权利并没有随之丧失，被告石河子总场亦无权以其死亡为由解除合同。鉴于保障性住房的规定，由于各地政策不一，法院在处理该类案件时，既要依照法律规定，也要接合当地政策，灵活掌握，减少矛盾。该案在审理过程中，被告石河子总场同意给原告调换房屋或者退还其父所缴纳房款，但原告执意不肯。由于其父所购房屋已确权于他人，故其主张因标的物已不存在也无法得到支持。