王恩家诉李大元农村房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
北京市顺义区人民法院( 2013)顺民初字第09297号民事判决书
2．案由：农村房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（反诉被告）：王恩家
被告（反诉原告）：李大元
【基本案情】
李大元系北京市朝阳区的城镇居民。王恩家在顺义区某处有宅院一处，宅院建有正房五间及其他相关附属设施。王恩俭系王恩家之兄，于2009年10月10日去世。2000年10月29日，王恩俭代王恩家与李大元签订《买卖房屋草契》，内容为：卖房人王恩家今将瓦房壹所计伍间座落顺义区某村，凭中人冯春时说合情愿卖与李大元名下永远为业，言明卖价每间贰仟元共计人民币壹万元整，笔下交清并无短少日后如有任何纠葛，俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉空口无凭立此草契为证，四至东至果园、南至王恩建。该协议上有李大元的签名以及捺印。该协议上还有中证人冯春时、代笔人刘沛忠的签字、监证机关顺义区某村的印章。协议签订后，李大元对涉诉宅院内房屋、地面等进行了部分装饰装修及添附。涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》由李大元持有。
审理中，王恩家主张涉诉合同无效并要求李大元返还房屋。李大元提出反诉，称法院确认涉诉买卖合同无效后，要求王恩家赔偿其各项损失。经李大元申请，北京市高级人民法院随机确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司对涉诉房屋及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价进行评估。2014年12月11日，北京大地盛业房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，认定：涉诉房屋重置成新总价为34935元，附属物重置成新总价为27000元，宅基地区位补偿价为332337元。李大元预交评估费2000元。李大元要求王恩家按照鉴定报告赔偿反诉人各项损失以及鉴定费396272元。
【案件焦点】
审理中，原、被告双方当事人的诉争焦点主要是本案所诉争的房屋买卖合同是否有效以及涉诉房屋买卖合同被确认无效后损失赔偿问题应当如何处理。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院审理认为：王恩家与李大元之间就涉诉房屋事实上存在买卖合同关系。民事行为必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。因宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权系集体经济组织成员享有的特定权利。王恩家将宅基地上的房屋卖与李大元的行为，实则处分了涉诉房屋所属的宅基地，损害了集体经济组织的权益，故李大元与王恩家之间的房屋买卖合同关系应属无效合同。本案中，涉诉土地所在村村民委员会并非是土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门，也非原土地登记机关，李大元所提交的集体土地建设用地使用证上土地使用者的名字并未经原土地登记机关对土地使用权进行变更登记，王恩家与李大元并未办理土地使用权的变更登记手续，故李大元答辩意见中有关其与王恩家之间买卖房屋草契有效的理由，本院不予采纳。合同无效后，因该合同取得
的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于合同无效之法律后果处理的原则，李大元则应将诉争院落及房屋腾空交与王恩家，并将其所持有的涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》一并交还给王恩家。在合同被确认为无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。壬恩家在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其同意为由主张合同无效，违反诚实信用原则，王恩家应当对合同无效承担主要责任。此外，李大元在明知其并非北京市顺义区北石槽镇唐下西市村民的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。故王恩家应当对因合同无效给李大元造成的经济损失依责赔偿，具体数额本院在全面考虑买受人因合同无效所造成的土地升值、买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失等各方面因素后，参考房地产司法鉴定估价报告及现有证据，酌情予以确定。
北京市顺义区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、王恩家与李大元的房屋买卖合同无效；
二、李大元于本判决生效之日起三十日内将本案涉诉院落、房屋及附属设施腾空后连同涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》返还给王恩家；
三、自本判决生效之日起三十日内，王恩家给付李大元房屋及附属物重置成新价六万一千九百三十五元；
四、自本判决生效之日起三十日内，王恩家赔偿被告李大元经济损失二十三万二千六百三十六元；
五、驳回李大元的其他反诉请求。
【包头市律师后语】
本案涉及农村房屋买卖合同效力的判断问题。近年来，法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，就该问题而言，审判实务判决结果不一，学说理论众说纷纭，各界分歧很大。此类案件从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受入主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看；有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。
就农村房屋买卖合同的效力问题。由于宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。故此，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
此外就农村房屋买卖合同被确认无效后，损失赔偿问题的处理显得比较重要。基于合同无效之法律后果处理的原则，买受人应将诉争院落及房屋腾空交与出卖人。出卖人就此提出反诉就其所遭受的损失要求出卖人赔偿。在处理赔偿问题时，应当按照相关法律，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的损失。具体来说出卖人在出卖房屋多年后又以违法出售房屋及出售房屋未经其同意为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任。买受人在明知其并非村集体组织成员的情况下，仍然购买该村宅基地上的房屋，亦应对合同无效承担一定责任。此外，在处理损失赔偿问题时还要综合权衡买卖双方的利益。首先，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。就具体数额问题可以参照评估结果综合考虑以上因素进行确定。