学区房并不是一个法律术语，它是房地产市场的衍生品，也是现行教育背景下的一个特殊现象。《中华人民共和国义务教育法》第十二条规定，“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童，少年在户籍所在地学校就近入学”。第十五条规定，“县级以上地方人民政府根据本行政区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素，按照国家有关规定，制定、调整学校设置规划。新建居民区需要设置学校的，应当与居民区的建设同步进行”。由此可见，学区房的划分除坚持就近入学原则外，还应考虑区域内居住的适龄儿童、少年的数量和分布状况等因素。随着社会竞争的加剧，许多家长在购房时优先选择教育质量高的学校的招生范围所覆盖的房产，关于学区房的法律纠纷逐渐涌现，本文旨在通过分析案例，进而梳理学区房纠纷案例的裁判要旨。
一、典型案例
（一）“相关设施”包括商品房的基础设施和公共配套设施，公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套
郑巧蓉与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书—（2015）甬海民初字第363号
裁判要旨：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述司法解释中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施。这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套设施。公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套。
（二）区分销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请，主要看开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺是否具体确定，是否对商品房的价格存在重大影响
1、孙洪涛、王洪艳与芜湖伟星杉杉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书—（2016）皖0291民初118号
裁判要旨：《中华人民共和国合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”；第十五条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。区分销售广告和宣传资料是要约还是要约邀请，主要看开发商对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。依据被告伟星公司发布的广告，其并没有在广告内容中明确玲珑湾小区的学区房为凤凰城小学，也未通过其他方式承诺可安排玲珑湾小区业主的子女入学凤凰城小学；再者，商品房合同的订立以及价格的确定与房产的地理位置、质量，开发商信誉、物业服务等综合因素有关，故可认定被告伟星公司的广告宣传的内容为要约邀请，不构成要约。
2、葛爱云与青岛蓝海新港城置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书—（2017）鲁0202民初441号
裁判要旨：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。商品房销售广告和宣传资料中说明和允诺包括对商品房环境性质量的陈述。本案中，被告发放的宣传资料中明确在金茂湾项目内配建湖南路幼儿园和青岛市实验小学，其允诺是具体确定的；被告在报纸、网站、微博、微信等新闻媒体均对此进行宣传，因此，被告对于配建青岛市实验小学金茂湾校区的陈述应为要约，视为合同内容。
3、矫爱方、陆雪琴与苏州新高置地有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书—（2015）虎民初字第01384号
裁判要旨：本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约履行。被告在虹锦湾楼盘的路面广告牌、网站宣传资料及微信平台推送信息中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学（新区实验中学科技城分校）施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重大影响，故该广告宣传应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。
4、乔亚伟、杨彩莲等与河南省和田置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书—（2016）豫0703民初836号
裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案售楼广告中有关业主子女就读学区为新乡市二十二中的约定虽然未以书面形式出现在商品房买卖合同中，但售楼广告中对于学区为新乡市二十二中的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为要约附属于合同内容，对开发商具有约束力。原告基于广告宣传与被告签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护。
5、孙某与大连新悦置业有限公司商品房销售合同纠纷案一审民事判决书—（2015）甘民初字第7393号
裁判要旨：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
本案中，原被告于2012年11月26日签订《商品房买卖合同》及补充协议，系对原被告双方权利义务作出的明确而具体的约定，双方均应按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行。关于原告提出涉案楼盘在消防验收、幼儿园学校、交通、商业生活配套等各方面作了虚假宣传一节。涉案楼盘在媒体报道、售楼资料中的广告宣传，因未载入原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议，亦未对商品房周围配套设施有明确具体的指标说明，故上述广告宣传仍应视为要约邀请。
综上所述，原告提交的证据材料不足以证明被告在广告宣传中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，原告请求对涉案楼宇因被告虚假宣传导致的从有一站式国际化教育点石幼儿园育明中学到无配套幼儿园中小学；从交通配套长春路延伸线到海底隧道正在施工到交通拥堵；从完善的综合配套商业区医院等到无任何配套设施，所导致的房屋价格贬损进行司法鉴定，本院不予准许；原告要求被告给付赔偿金50,000元，本院不予支持。
6、陈萍与安徽晟天置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书 —（2016）皖0303民初2277号
裁判要旨：本案争议的焦点是被告在互联网、淮河晨刊、售楼处、及周边的道路、围墙等宣传资料、媒介上的宣传是要约还是要约邀请，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》解释第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料应视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。从此条规定可以看出，本案被告的宣传显然不构成要约，首先，被告这一部分的宣传内容并不具体确定，只是对小区周边环境的一种总体描述，原告亦应当知道这种描述是以市政规划为依据的，被告的这种行为只是开发商对购房者的一种宣传而不是承诺，且被告对蚌埠六中学区、东西两侧的水景、绿地规划建设的宣传并不属于被告对小区建设及规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定的允诺，这些项目均是被告开发规划范围外的，是属于市政规划，因此只能对被告的这种宣传认定为要约邀请，不能视为要约，亦不能视为合同内容，被告不构成违约。
7、原告薄宏民与被告徐州市美的新城房地产开发有限公司（以下简称美的公司）商品房买卖合—（2015）云民初字第0335号
裁判要旨：要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示内容应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中，被告虽然是以各种广告的形式向不特定的人发出“住美的翰城读青年路小学”的宣传，从表面上看符合要约邀请的范畴，但是由于现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素，故本案中被告作出的该商业广告的内容已经符合了要约所规定的法律特征，应当视为被告作出的要约，在要约的有效期限内，该要约对被告发生法律约束力。
8、孟祥科与济南中建信和置业有限公司商品房销售合同纠纷二审孟祥科二审判决书—（2018）鲁01民终6566号
裁判要旨：双方签订的房屋买卖合同中《补充协议》第十五条第五项约定：买受人确认在签订《济南市商品房买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，《济南市商品房买卖合同》以外的任何表述或展示（包括但不限于工作人员的口头描述、广告、宣传材料、样板间、沙盘）均不构成任何要约。孟祥科提交的证据一户外宣传照片的主要内容记载为“热烈庆祝中建长清湖签约山东师范大学附属中小学”，由此可见济南中建信和公司的广告宣传，仅就其与山东师范大学合作办学进行宣传，广告内容并非具体明确，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，且双方确实存在合作办学的情形，相应学校也已在2016年9月建成并招生开学。一审法院认定济南中建信和公司不存在虚假宣传并无不当，孟祥科关于济南中建信和公司存在虚假宣传的主张不能成立，本院不予支持。
（三）销售广告和宣传资料虽有对学区具体确定的说明和允诺，但购房者无法证明对商品房价格产生重大影响的，亦不视为要约
吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书—2018苏民申186号
裁判要旨：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，出卖人关于商品房的销售广告和宣传资料作出的具体确定的说明和允诺，方可视为要约。本案中，中成华地公司通过有关媒体发布广告宣传案涉楼盘的小学学区为紫薇小学，但紫薇小学并不在中成华地公司案涉楼盘的开发规划范围之内，吴建东、黄静菊也未能提供充分的证据证明中成华地公司宣传的紫薇小学对于双方合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，故中成华地公司的广告宣传内容不能视为要约。双方订立的商品房买卖合同亦未就案涉楼盘开发规划范围之外的宣传行为的违约责任作出约定。因此，吴建东、黄静菊以中成华地公司关于案涉楼盘的学区系紫薇小学的宣传虚假为由要求中成华地公司赔偿房款10%的损失，一、二审判决对其诉请未予支持，并无不当。
（四）商品房销售广告和宣传资料虽有对学区明确具体的说明和允诺，但在商品房买卖合同中明确约定销售广告和宣传资料仅为要约邀请的，则宣传资料及销售广告不构成要约
1、李小峰与济南源泰置业有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书—（2016）鲁0102民初3946号
裁判要旨：对于焦点问题二，双方签订的商品房买卖合同中并没有关于教育配套设施的约定，山东北大资源地产有限公司发布的《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中虽有对教育配套设施的承诺，但合同第十七条第七款约定：出卖人展示的沙盘、模型、样板间、宣传资料及宣传广告等仅作推广示意，不构成任何要约，一切以本合同约定为准，本合同未约定的以交付实体为准。买受人在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构布局作充分了解。补充协议后的特别提醒也载明，出卖人已就合同及所有附件（含补充协议）的内容，特别对其中涉及减轻或免除出卖人责任的条款作出了全面详细的说明和解释，履行了告知义务和提示义务，双方就相关内容进行了讨论并达成一致意见，买受人已完全了解明白条款的含义，合同及本补充协议不属于格式条款合同。李小峰在签订商品房买卖合同时应明知，出卖人关于教育配套设施的宣传资料及宣传广告仅作推广示意，不构成任何要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。李小峰主张《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》虽未载入商品房买卖合同，但可适用上述规定，但据现有证据，无法充分证明《关于落实尚品燕园项目教育配套问题的通知》中关于教育配套设施的承诺对“商品房买卖合同的订立”和“房屋价格的确定”构成重大影响，故本院认为关于教育配套设施的承诺不能构成合同内容。
2、范萌、河南正商龙湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书—（2019）豫01民终2357号
裁判要旨：本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。范萌和正商置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方当事人应当依约履行。
双方签订的补充协议第十五条约定：对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知。现范萌以正商置业公司的宣传承诺构成要约且存在虚假宣传等为由提起上诉，但范萌的主张与双方在补充协议中明确约定的“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据”不符，故范萌的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。范萌上诉另主张其信赖利益受到损失，与双方签订《商品房买卖合同》及补充协议的约定不符，且未提交证据证明其受到的损失，本院不予支持。
（五）商品房销售时关于学区的宣传确有依据，但因教育行政主管部门重新划分导致楼盘未划入学区的，开发商不承担违约责任
商品房销售时的学区宣传确无依据，但交付时教育行政主管部门将楼盘划入学区，不影响学区功能的发挥的，开发商不承担违约责任
1、佟松梅与徐州市美的新城房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书—（2015）徐民终字第4305号
裁判要旨：一、要约是当事人一方向另一方提出的以订立合同为目的的意思表示。该意思表示内容应当具体确定，且亦应属订立合同所必备的主要条款，即要约中言明意欲订立合同的主要条款，对方据此便可考虑是否订立合同。本案中，美的公司虽然是以各种广告的形式向不特定的人发出“住美的翰城读青年路小学”的宣传，从表面上看符合要约邀请的范畴，但是由于现今社会普遍重视教育、加大教育投资的趋势，使得是否属于学区房成为众多购房者在购买房屋时的一个重要考量因素，故本案中美的公司作出的该商业广告的内容已经符合了要约所规定的法律特征，应当视为美的公司作出的要约，在要约的有效期限内，该要约对美的公司发生法律约束力。
二、根据美的公司与徐州市青年路小学签订的《美的新城房地产发展有限公司与青年路小学校企合作协议》的内容上看，青年路小学（新城区分校）承诺“为徐州市美的新城房地产发展有限公司所开发的美的翰城项目的业主，可持商品房买卖合同，自2013年秋季开始以后任何一学年的新生入学或转学青年路小学新城区分校”的意思表示是真实的，美的公司据此作出的商业广告宣传亦是有事实依据的。且自2013年开始，在美的公司和青年路小学的协调处理下，美的翰城的业主子女也陆续在青年路小学（新城区分校）上学。由于教育行政主管部门因为划分施教区的需要，美的翰城没有被划入青年路小学的施教区范围内。对于该教育主管部门的决定，美的公司无力左右，亦不存在过错。且根据美的公司经过努力，向佟松梅等业主电话提出就读青年路小学绿地商务城分校并签字确认，而佟松梅没有同意的事实，对此美的公司已不存在过错。
2、任欢、陈晓娇与淮安峰景置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书—（2017）苏08民终2742号
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人依照合同约定享有权利并应当依照合同约定全面履行自己的义务。本案中，案涉房屋是否居于实小、淮中的施教区范围内的因素，对商品房买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，被上诉人在其宣传海报及交付通知书等资料上，广泛宣传案涉房屋居于实小、淮中的施教区范围内，其所作的说明和允诺具体确定，原审将其认定为要约并无不当。在双方当事人订立商品房买卖合同时，案涉房屋确实居于实小、淮中的施教区范围内，被上诉人就此并未作欺诈宣传。因施教区范围由行政机关依职权确定，被上诉人作为商品房开发企业，无权就此做出决定。因被上诉人的宣传资料及双方订立的合同中，均未对案涉房屋居于实小、淮中的施教区范围内的期限作出允诺和约定，被上诉人既无法预见、更无权操控学区范围的调整，亦无确保案涉房屋永远居于实小、淮中施教区范围内的合同义务，因而在商品房买卖合同订立后，合同约定的交易房屋纵然不再居于实小、淮中的施教区范围内，既非被上诉人违约所致，亦不存在被上诉人构成违约的问题。上诉人以被上诉人违约为由要求其承担赔偿责任，既无事实依据，亦无法律依据。
3、孟艳姣、张一大与杭州宝龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书—（2014）杭经开民初字第169号
裁判要旨：最高人民法院《关于审理商品方面买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。被告的宣传广告明确说明其楼盘为学区房，楼盘周边的教育资源应当属于司法解释“相关设施”的范畴，被告对学区房的宣传无疑对业主签订购房合同具有重大影响，因此本院认定被告关于云滨湾楼盘为文海学区房的宣传属要约，被告应按约履行相关合同义务。虽双方签署商品房买卖合同时，涉案楼盘并未明确属文海教育集团学区范畴，但该楼盘于2014年6月6日划入文海学区，并不影响原告预期的楼盘交付后学区功能的发挥，学区问题并未实质性地影响原告的相关权益，因此合同目的已经实现。故原告要求被告赔偿未履行其宣传项目所属文海学区房的损失19万元的请求，缺乏相应事实依据，本院依法不予支持。
（六）商品房买卖合同的主要目的或是主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境以及是否学区房等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的，不能以合同主要目的无法实现为由解除合同
1、牛振浩与菏泽中南世纪城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书—（2016）鲁17民终1532号
裁判要旨：依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在双方未能协商一致的情形下，如一方请求解除合同，需具有合同约定解除或法定解除情形。具体本案，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，应认定为有效合同。现原告以被告虚假宣传给原告选房和房屋价格造成重大影响，已构成严重违约为由，请求解除合同。首先，审查合同有无约定解除情形：被告在其广告和媒体宣传中将中南·世纪锦城宣传为菏泽“市实验小学学区房”的事实清楚，但在《商品房买卖合同》中并无关于如果非“市实验小学学区房”应解除合同的相关约定，而是明确约定被告关于本项目的广告等宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境等方面的描述，仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准。综上，本案并无约定解除情形。其次，审查有无法定解除情形：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案系商品房买卖合同关系纠纷，合同主要目的或是主要债务应是商品房这一具体标的物本身，包括该商品房是否真实存在、是否符合国家规定的强制性安全标准等。至于商品房本身之外的其他因素，如房屋价格、地段、绿化、交通、周边环境以及是否学区房等等，虽均可对购房选择具有一定影响，但并非合同主要目的。
2、林海明、赵满堂与新疆君豪置业房地产有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书—（2018）兵0601民初1455号
裁判要旨：本院认为，原、被告于2018年3月26日签订的君豪-公寓式商务中心-2号楼1-1803室认购协议是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性禁止性规定，双方均应严格按照协议约定履行各自义务。原告签订认购协议时支付定金50000元给君豪公司，双方对此均无异议，本院予以确认。对原告提出因被告虚假宣传，误导原告订立认购协议，现无法达到原告订立合同目的，现请求解除双方认购协议并双倍返还已支付的定金，经查明，被告所开发宣传楼盘系对周边就学环境进行描述，根据庭审查明涉案房屋所在的五家渠青湖经济开发区商贸物流园区内规划有兵团二中金科实验中学，被告宣传资料中涉及学区规划的安排并不构成要约，且学区规划本身就具有不确定性；本案中，原、被告之间订立合同目的是取得房屋，合同的真正标的物是房屋本身，原告述称其为子女就学而签订合同的动机并不能产生合同约束力，继续履行合同并不导致显示公平的后果。被告在原告未按订购协议履行付款等后续义务以函件方式通知原告继续履行协议约定，并给予原告长达7个月的延展期限等候与原告完成认购协议约定房屋的交易；按照双方认购协议约定，原告未按期补足首付款及签订正式合同，在合同签订后因个人原因致未能成功办理银行贷款的，应在七日内一次性付清应付房款，如不能付清购房款的，视为放弃购房，双方认购协议解除，没收已付定金及购房款。那么按照该协议约定原告作为买方，支付房款是其的法定义务，君豪公司作为收款方可以接受原告通过银行按揭方式付款，但君豪公司没有为其提供按揭贷款的义务。且原告作为一个完全民事行为能力人，在购置商铺时，应当预见或评估个人交纳房款的能力及个人所能承担的风险，对于为子女选择学区房作为订立合同目的的行为，原告本身应承担包括学区调整等风险在内的各项物权价值因素变动风险。协议约定了原告在不能及时支付首付款，在被告通知后选择一次性付款完成交易行为的条款，在被告给予原告长达半年多的宽展期限后将房屋另行出售并不是导致双方合同无法履行的原因，而原告能否办理银行按揭贷款或改变付款方式却是影响双方签订商品房买卖合同以及对商品房买卖合同能否实际履行的原因。现原告因个人原因不予支付房款签订正式合同已经违反双方约定，且原告庭审中也未能提供相关证据予以证实导致涉案房屋不能完成合同订立之目的是因被告过错行为所致。现原告主张被告将涉案房屋另售以及涉案房屋无法达到订立合同目的，导致认购协议无法履行的理由不充分，其请求君豪公司双倍返还定金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
二、法律依据
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
2、《中华人民共和国合同法》第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一） 内容具体确定；
（二） 表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
3、《中华人民共和国合同法》第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
三、学者观点
商品房销售广告原则上为要约邀请，但说明和允诺具体明确并对房屋价格的确定有决定性作用的，视为要约
我们认为，对商品房销售广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。
根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中对商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如小区绿化率达80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。
根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。
由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据《商品房买卖合同解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。第二，对房屋的说明和允诺应具体确定。如小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯两部等。第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》的规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。
（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌著，人民法院出版社2014年版）