房屋租赁合同纠纷案件中，以“租金支付”方面的纠纷居多，其中，由于承租人认为面积有差异而要求退还相对应租金或以面积有误差引发解除或撤销租赁合同的纠纷屡见不鲜。本文拟就此类案件在审判中遇到的难点和争议问题进行分析探讨。首先，笔者以自己审理的三个相关案例为基础，进行分析。
案例一：原告八一八公司诉被告新某超市公司房屋租赁合同纠纷一案，原、被告签订了《租赁合同》，约定原告承租某商业楼宇建筑面积1215平方米的区域用来经营健身会所，每月固定租金为57408元；双方在签署《租赁合同》前，曾签订合作意向书，约定租金为每月每平方米47.25元。原告表示，合同到期后因被告商场撤场，原告与房东见面并查看了承租物业的房产证及房屋建筑面积分户位置图后发现面积可能不符，后原告请测量机构重新测量，显示原告承租部分的建筑面积仅为822.6平方米，故原告起诉被告要求退还多收取的租金。被告辩称双方系按固定租金标准收取租金，且租赁面积已经原告确认，原告无权要求被告退还租金。审理中，法院依法委托测量机构对原告承租区域进行测量，因承租面积仅为整栋房屋的一部分，仅能测量出原告承租部分的套内面积（即实用面积）[1]为818.79平方米。
法院经审理认为：双方签订的租赁合同中虽仅约定建筑面积及月租金，但双方签订的合作意向书中明确约定了月租金系按照建筑面积1215平方米及每月每平方米47.25元的标准计算而来，因此，涉案房产的租金是根据单价和建筑面积计算而来，而非为固定租金。测量机构已测量出原告实际承租的套内面积为818.79平方米；原、被告均同意按照涉案房产所在的整栋楼宇的房产证上载明的套内面积与建筑面积计算出的实用率（76.3%）来计算涉案房产的建筑面积。经计算，原告实际承租部分的建筑面积为1073.11平方米（818.79÷76.3%）。因原告已按照合同约定的建筑面积1215平方米的租金价格标准交纳了租金，故对于多收取的租金，被告应予以退还。
案例二：原告富利臻公司诉被告深东升公司租赁合同纠纷一案，原告要求被告支付拖欠租金，被告反诉认为租赁合同约定的房屋建筑面积为231 平方米，而被告接受原告提供的租赁房屋后，在装修过程中发现原告提供给被告使用的房屋面积仅为132 平方米，严重不符合合同约定的面积，故反诉要求解除合同，并要求原告退还多收取的租金。被告表示，原告在签署租赁合同之前，已在相关位置图（注明了建筑面积）中签字确认了租赁面积，故再以租赁面积不符为由要求退还租金，应于驳回。案件审理过程中，法院依法委托深圳市地籍测绘大队（以下简称测绘大队）对涉案商铺的套内面积及建筑面积进行测量；该大队回复称无法测量建筑面积，仅能测量出套内面积为141.06平方米。庭审中，被告要求根据涉案商铺所在的整栋厂房一层的房产证上载明的建筑面积2378.56平方米、分摊公用面积331.64平方米，计算涉案商铺所在一层的实用率为86.06%，再计算出涉案商铺的建筑面积为163.9平方米（141.06平方米÷86.06%）。原告则表示，涉案商铺所在大厦已进行了整体用途变更，从厂房改变为民用公用建筑后，因一楼作为商铺使用后，加设了公共通道、配电房、垃圾房等公共设施，实际的实用率发生了变化，不同意按照房产证上记载的建筑面积分摊公用面积来计算涉案商铺的建筑面积。
法院经审理认为：因测量机构仅能对涉案商铺的套内面积进行测量，无法对建筑面积测量，而被告依据涉案商铺所在房产一层的整个建筑面积和分摊面积计算出的实用率来推算涉案商铺的建筑面积，并不准确，原告对此亦不确认，故被告主张涉案商铺实际建筑面积与约定建筑面积不符的依据不足，对此，被告应承担举证不能的后果；而且，被告作为承租方，在承租涉案商铺前已实地查看过涉案商铺，并在租赁合同附件的位置图上签字进行确认，表明被告确认承租涉案商铺的面积及计租方式，现被告又以涉案商铺实际面积与合同约定不符为由要求原告承担违约责任，本院不予支持。
案例三：原告钱某公司诉田某公司一案中，原、被告于2015年12月11日签订租赁合同，约定每月租金为每平方米246.1元，建筑面积为1363.64平方米。原告表示其碰巧与专业测量机构进行业务交流时偶然发现面积可能存在重大不符，2017年1月经原告初步测量，建筑面积仅为900平方米，故原告起诉被告要求退还多支付的租金，并要求解除双方的租赁合同。案件审理中，原告申请对涉案房产面积进行测量。深圳市地籍测绘大队回复称：经查询大队存档资料，“该项目18 层原竣工测绘按整层出具建筑面积，经现场复核，实地隔墙为业主自行砌筑分隔，并未进行规划核准，不符合我队现状测绘的要求，故不予受理。”原告因无法举证证明实际面积与合同约定面积有误差，后向法院申请撤诉。
从上述三个案例来看，对于承租人以租赁面积不符为由要求退还租金差额的诉讼请求，有的支持，有的则不予支持；对于涉案房屋的实际建筑面积，有的可以进行测量，有的无法进行测量，有的则只能测量套内面积，此种情形下如何分配举证责任、如何认定实际承租的面积大小，实践中存在争议；而在测量出套内面积后，是否可采用“推定”计算的方式计算出建筑面积，又有不同的观点。该类纠纷中，承租人往往还以面积有误差为由要求解除租赁合同或以欺诈为由要求撤销合同。因此，审理该类案件时，法官在如何认定租金的计算标准为按面积计算、承租人的面积异议权是否成立、“面积不符”的举证责任如何分配及认定等方面，均存在不同认识和理解。下文将从该类纠纷审理过程中的一些焦点和难点问题着手，分别进行论述和分析。
一、关于“以面积计算租金”的具体认定
租金的收取是否按单位面积计算，是该类案件中争议的焦点之一。笔者认为，并非租赁合同上注明了租赁的面积（套内面积或建筑面积）就应一概认定为“以面积计租”，而应严格界定，即符合以下情形之一的方可作此认定：一是合同明确约定了面积、单位租金（即每平方米租金单价），每周期（月、季、年等，下同）租金为前两者相乘结果的；二是合同仅注明了租赁面积和每周期租金总额，但未注明单位租金（每平方米单价），也未注明租赁房屋的栋数、层数或套（间）数。对于合同不仅注明了租赁面积，还注明了租赁房屋的栋数、层数或套（间）数，但未注明每平方米单价的，笔者认为此类约定可能存在租赁双方同意按栋数、层数或套（间）数计租的另一层意思表示，所以在双方未在诉讼中达成以面积计租一致意见的情况下，不能认定为“以面积计租”。
同时，对于实践中常见的签订在先合同与后来向租赁部门备案合同约定不一致的情况，要特别认真甄别租赁双方的真实意思表示并据此做出认定：如果后备案合同约定的面积、每周期租金与在先合同约定不一致，且能确定双方实际履行的是在先合同的，应当认定确定双方的权利义务关系的依据是在先合同（后备案合同仅是双方应行政机关要求报备的程序性文件），在此情形下，不管后备案合同有无按面积计租的约定，均应以在先合同的内容为准，按照前述标准界定是否以面积计租；相反，如果后备案合同约定的面积、每周期租金与在先合同约定一致，则应认定确定双方的权利义务关系的依据是后备案合同，在此情形下，不管在先合同有无按面积计租的约定，均应以后备案合同的内容为准，按照前述标准界定是否以面积计租。
此外，对于“面积”的具体种类是“建筑面积”还是“套内面积”或“实用面积”，笔者认为除非租赁双方有明确约定，否则根据公众的正常理解和交易习惯，面积应为“建筑面积”（即套内面积与公摊面积之和）。
二、承租人的面积异议权应受限制
笔者认为，实践中承租人在签订租赁合同、支付租赁押金（保证金）之前，基于对自身权益保护最大化的考虑，都会对租赁标的物进行多次实地考察，了解房屋的实用面积、公摊面积、栋（套、间）数、附属设施设备、周边配套和环境等情况，有的还会自行或聘请专业测量机构与出租人一起对标的物进行测量，之后才会正式签约。也就是说，承租人一般是在充分了解标的物现状并自愿接受的情况下才签订合同的，所以，对于符合以下情形之一的，对承租人的面积异议权不应支持：第一，承租人已“确认”过承租面积。如合同约定了标的物的面积，同时约定了“双方已实地测量一致确认合同所述面积”之类的内容，或是承租人已以其他书面方式确认了所承租的面积等（如案例二中的情形）；此类约定应视为当事人已经一致确认了租赁房屋的面积，且该确认并不会损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，故从尊重当事人意思自治、维护交易秩序稳定的角度出发，应确认其效力，不予支持承租人的面积异议权和面积测量请求，当然，承租人有证据证明上述约定存在欺诈、胁迫或其他无效情形的除外。第二，“特殊”的租赁标的物，如租赁标的物为工业园区的工业用房或特殊场地等，合同注明了厂房、宿舍、临时搭建房、附属设施（如配电房、消防水池、保安岗亭）、空地等的大概面积（通常表述为“约多少平方米”），此类合同本身就意味着双方认可标的物的面积只是大概数、存在一定的不确定性或弹性，而且事实上承租人在签订合同前已对标的物现状进行考察并予以接受，所以不应再支持承租人的面积异议权和面积测量请求。
对于承租人以面积存在误差要求解除合同的，笔者认为，结合《合同法》第九十四条、第二百一十六条的规定，只有在出租人存在根本违约或出租人未按约定将租赁物交付承租人使用等情况下，承租人有权要求解除租赁合同。如因租赁物的实际面积小于约定面积，承租人可要求出租人退还多收取的租金以维护承租人的合法权益，而在租赁物的实际面积“过分”小于约定面积，导致承租人无法正常使用租赁物或因该面积误差导致租赁物无法实现承租人的租赁用途的情况下，承租方可有权要求解除租赁合同。而如何判断实际面积是否“过分”小于约定面积，笔者认为，可参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条关于“违约金是否过分高于造成的损失”的判断标准，如实际面积小于约定面积的百分之三十的，可认定为实际面积“过分”小于约定面积。
此外，笔者认为，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，承租人的面积异议权还应当受普通诉讼时效期间的约束，即：在标的物交付之日起两年或三年（参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定，区分具体情况适用二年或三年诉讼时效）后，承租人以面积差异为由提出退还租金差额请求，如果出租人以超过诉讼时效期间为由提出抗辩的，对于承租人的该请求应不予支持。这是因为，标的物交付给承租人后，承租人已进行实际控制和占有，其如果认为面积有差异，完全有条件在交付之后立即自行或聘请专业人员进行测量，因此，应认定其在“交付之时”就知道或应当知道权利被侵害，应从此时起算诉讼时效期间，超过该期间且出租人提出时效抗辩的，对承租人退还租金差额的请求不予支持。
三、无法确认实际建筑面积时的责任确定问题
一般情况下，房屋的实际建筑面积应以房地产证书上记载的面积为准，但实践中，有些房屋并未取得房地产证书，或当事人承租的部分与房产证记载的面积并不一致或仅为其中一部分，使得实际承租的建筑面积无法确认，这就需要对实际面积进行专业的“测量”。实践中，有的房屋仅能测定套内面积、无法测定建筑面积（因无法测定公摊面积），尤其是涉案房屋属于报建手续不完备甚至属于违法建筑时表现更为突出。此情形下如何确定责任？有一种意见认为，既然合同上记载了具体的建筑面积，那么出租人就应当保证标的物的建筑面积符合约定，在测量机构无法出具结果证明相符的情况下，应由出租人承担举证不能的后果，其应承担违约责任。还有一种意见认为，既然无法直接测定建筑面积，根据证据规则的规定，承租人应承担举证不能的不利后果，应直接驳回承租人的诉讼请求。笔者认为前述意见均过于武断，正确的做法应当是具体分析：
第一种情况是出租人拒绝提供测量所需资料或拒绝配合测量导致无法测定建筑面积的，此情形下应参照民事诉讼法司法解释第一百一十二条“证明妨害规则”的规定精神，认定承租人主张的事实属实，即建筑面积以承租人单方提出的为准，并据此计算出租人应退租金差额。
第二种情况是出租人按测量机构要求提供了所能提供的全部资料，但仍然无法测定建筑面积，也无法测量出实用面积（套内面积）的，此情形下建筑面积无法测定的后果应由承租人承担，即承租人应承担举证不能的不理后果，理由是：首先，此做法符合“谁主张谁举证”的原则，既然承租人主张建筑面积有差异并申请测量，现专业机构无法测量，那么应认定承租人举证不能并承担不利后果。其次，如果让出租人承担退还相应租金差额的责任，那么在建筑面积根本无法测定的情况下，如何计算其应退租金差额的具体数额？如果单纯按照承租人自己单方提出的建筑面积来计算，此面积又无权威机构的测量结果相印证，势必将造成对出租人的极大不公平。再次，如前所述，承租人在签订合同前已经对租赁标的物进行多次实地考察，对标的物的面积等现状已经有真实感知并自愿接受，所以，在无权威机构的测量结果推翻合同记载建筑面积的情况下仍然采信合同记载面积，并不会违反公平原则和诚信原则。
四、能否以其他房屋或整栋、整层房屋的平均“实用率”推算涉案租赁场地的建筑面积
实践中，有的涉案房屋没有核发房地产证（不动产权证），但同栋或相邻栋的其他房屋有房地产证且记载了实用面积和建筑面积，或是租赁的场地仅是整栋或整层房屋的一部分（而整栋或整层房屋有房产证）的情况下，测量机构往往无法测量出涉案房屋或租赁场地的建筑面积（因涉及所有公共部分的分摊面积，测量工作量巨大或往往需要相邻房屋的其他权利人同意才能测量，或是因为实际承租的场地系出租人自行分割、未进行规划核准造成），而仅能测量出相应的实用面积，此种情况下，能否在测量涉案房屋或租赁场地的实用面积之后，根据其他房屋或整栋、整层房屋房产证上登记的实用面积和建筑面积的比例（即平均实用率）来推算涉案房屋或租赁场地的建筑面积？笔者认为，在双方当事人一致同意以其他房屋或整栋房屋的房产证记载面积推算的比例计算的情况下，鉴于该意思并没有侵害第三人利益或社会公共利益，故从便利诉讼、节省社会资源的角度出发，应予准许；同时，如果双方在一审中同意后一方又在二审中反悔、要求测量建筑面积的，那么根据民事诉讼法司法解释第三百四十二条“诉讼禁反言”的规定和诚信原则，不应准许。
如双方当事人对于以其他房屋或整栋、整层房屋的房产证记载面积推算的比例计算出的实用率推算涉案房屋或承租场地的建筑面积无法达成一致意见的情况下，如何处理，则是审判中的难点。一种观点认为：谁主张、谁举证，承租人应当举证证明实际承租面积少于合同约定的建筑面积，但因测量机构无法测量建筑面积、仅能测量实用面积，且出租人不同意采用“推算”的方法计算建筑面积的情况下，承租人应承担举证不能的不利后果。另一种观点认为：无法测量建筑面积并非承租人的原因造成，简单以承租人未尽举证义务驳回诉求并不公平，在出租人无正当理由拒绝采用“推算”的方法计算的情况下，可以参照其他房屋或整栋、整层房屋的房产证记载面积推算的实用率来计算涉案房屋或承租场地的建筑面积。笔者认为，两种观点都有合理之处，但从举证责任的分配和公平角度出发，应按以下方法进行处理：首先，如无法测量建筑面积系因出租人自行分隔房屋且无相关规划报批导致的，出租人本身具有过错、应承担相应的责任，此种情况下，承租人要求参照其他房屋或整栋、整层房屋的房产证记载面积计算出的实用率来推算涉案房屋或承租场地的建筑面积，应予以准许。其次，涉案房屋或场地所在的其他房屋或整栋房屋有房产证，且房产证明确记载了建筑面积和实用面积的情况下，可以计算出房屋的 “实用率”，该实用率是整栋房屋的“平均”实用率，以此实用率计算涉案房屋或涉案场地的建筑面积并不会出现明显的不公平，但若出租人能够举证证明以“平均”实用率推算涉案房屋或场地的建筑面积会存在巨大误差或不公平的情况，如涉案房屋或场地系靠近或占用公共通道、电梯等，分摊的公用面积较多，或涉案房屋或场地与其他房屋的规划或设计存在较大不同等。因此，笔者原则上赞成用“平均实用率”计算建筑面积的方式，但应赋予出租人一定的“异议权”，即在出租人举证证明以“平均实用率”计算的方式会出现较大差异或不公平的情况下，则不应采用以实用率“推定”计算建筑面积的方法。
五、测量后的建筑面积少于合同约定、但实用面积不少于合同约定时的责任确定问题
实践中有的租赁合同约定了建筑面积和实用面积，但约定租金以建筑面积计算，发生纠纷后，法院委托的专业机构出具的测量结果是建筑面积少于合同约定、但实用面积多于或等于合同约定，此情形下如何确定责任？有一种意见认为应当严格按照合同条款处理，即仍应按照建筑面积计算，判决出租人退还相应租金。笔者认为，此类情况的出现是因为实用面积增加了、公摊面积反而减少了，从日常经验法则出发，相比建筑面积而言，标的物的实用面积对承租人使用标的物的影响更大，实用面积高了，承租人使用起来更加便利、舒适，也可以安排更多的人员、摆放更多的物品、获得更好的收益，相反，公摊面积的减少并不会直接影响承租人的正常使用。所以，基于公平原则考虑，对此类情形不应认定出租人违约，对承租人以建筑面积差异为由退还相应租金的请求不应支持。
此外，如出现测量后的建筑面积比合同约定的建筑面积多的情况，则承租人的诉讼请求当然无法支持；但如出租人要求承租人补交租金的，笔者认为，因租赁物的面积大小、租金数额一般均由出租人确定，如因测量后建筑面积比合同约定的面积多而要求承租人补交租金，违反诚实信用原则，对承租人并不公平，故原则上不应支持出租人要求补交租金的请求。
六、关于测量机构的选定
该类案件中，承租人提出实际承租面积与约定面积不符的情况下，一般均会申请对实际租赁面积进行测量。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定：“当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定”。笔者认为，测量房屋面积的相关机构，除须具备相关资质外，还应了解房屋建筑情况、建筑物的规划等情况，并且具备能够判断租赁区域的分隔是否合法、相关面积是否为加建、能否测量建筑面积的资格和能力，因此笔者建议选定国土规划部门下设的测量机构或相关权威机构进行测量，才能保证测量的准确性和合法性。
综上，笔者认为，承租人的“面积异议权”得到支持，至少应符合以下几点要求：约定的租金系按照单位面积计算，而不是固定租金、与面积无关；有足够证据证明实际使用的面积与约定面积不符；承租人异议权的行使合理且合法。在以面积计租的纠纷案件具体审理过程中，往往会遇到各种情况，这需要法官运用智慧，从“公平”和“利益平衡”的角度出发进行判定，平衡各方利益，化解矛盾纠纷，最大限度地实现法律服务和谐社会的价值功能。
（作者单位：深圳市南山区人民法院）
责任编辑：孙欣
[1] 本文中所说的套内面积，即实用面积，一般来说，建筑面积＝套内面积＋分摊面积。