作者：张万军，西南政法大学法学博士，内蒙古科技大学法学教授，内蒙古钢苑律师事务所律师
一、本案基本事实及裁判观点
2022年5月，四川省广元市利州区人民法院就刘某与陈甲离婚纠纷作出一审判决，准予二人离婚，同时确认位于广元市利州区某小区的一套住房归刘某所有，刘某需向陈甲支付15万元房屋折价补偿款，并承担相应按揭贷款。陈甲对该判决不服，向广元市中级人民法院提起上诉。2023年3月，广元中院作出终审判决，驳回上诉、维持原判。
然而，终审判决生效后，陈甲及其父母陈乙、费某并未主动搬离案涉房屋。陈甲随后向四川省高级人民法院申请再审，2023年10月，四川高院裁定驳回其再审申请。直至2023年11月15日，陈乙、费某才与案外人签订房屋租赁合同，搬离案涉房屋。
因陈甲一家占用房屋长达8个月，刘某向利州区法院提起诉讼，要求三人支付2022年5月至2023年11月的房租32400元及资金占用利息，同时赔偿其在外租房产生的费用14400元。为证明自身主张，刘某提交了与案外人签订的租赁合同、房租收条，以及贝壳APP上周边小区的租金截图，显示同类房屋月租金在1500元至2300元之间。
陈甲、陈乙、费某则辩称，刘某未举证证实其在外租房的事实，租金请求不应成立；且三人是案涉房屋共有权人，并非恶意占有。陈甲称其一直在申诉，加上刘某未按离婚判决支付房屋分割款，导致三人无经济能力租房，才不得不继续居住。为佐证主张，三人提交了费某受伤照片、接处警登记表、医院检查报告单等证据，试图证明双方存在纠纷，但未被刘某认可。
一审法院审理认为，根据生效离婚判决，刘某自2023年3月终审判决作出后即取得案涉房屋所有权，有权要求陈甲一家搬离。虽需给予合理腾退期限，但三人直至2023年11月才搬离，远超合理期限，应承担损失赔偿责任。关于损失金额，结合周边租金水平及过错程度，酌情确定为5000元，驳回刘某其他诉讼请求。
陈甲一家不服一审判决，提起上诉，并在二审中提交2023年物业服务费收据，主张该费用应由刘某负担。广元中院审理认为，终审判决生效后，陈甲一家未及时搬离构成无权占用，应支付占用损失；刘某未支付房屋折价款与交付房屋并非同类债务，不能相互抵销；2023年案涉房屋由陈甲一家使用，物业费理应由其自行承担。最终，二审法院判决驳回上诉，维持原判。
案例来源：四川省广元市中级人民法院（2025）川08民终853号民事判决书
裁判要旨：1. 生效裁判文书确认不动产所有权归属后，所有权人依法享有占有、使用、收益和处分的权利，他人无权非法占用；2. 当事人对生效判决申请再审的，不停止判决、裁定的执行，再审申请被驳回不能成为迟延履行腾退义务的正当理由；3. 交付不动产与支付折价补偿款并非种类、品质相同的债务，不满足法定抵销条件，无权占用人不得以权利人未支付补偿款为由拒绝腾退；4. 不动产占用损失应结合市场价格、占用期限、过错程度等因素综合认定，实际使用期间产生的物业费等费用由使用人自行承担；5. 无权占用他人不动产超出合理腾退期限的，应承担相应财产损害赔偿责任。
二、物权绝对权属性：不容非法侵占的法律底线
“本案的核心争议点，本质上是物权绝对权与个人诉求之间的边界问题。”内蒙古钢苑律师事务所律师、内蒙古科技大学法学教授张万军指出，《中华人民共和国民法典》第二百四十条明确规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。这一规定确立了物权的绝对权属性，意味着所有权人对其财产的支配权具有排他性，任何组织或个人都不得非法干涉。
张万军进一步分析，在本案中，刘某对案涉房屋的所有权并非基于单方主张，而是经过一审、二审、再审三道司法程序确认的，生效裁判文书已经清晰界定了房屋的权利归属。从2023年3月终审判决作出之日起，刘某就成为案涉房屋的合法所有权人，其享有的物权受到法律的绝对保护。陈甲一家即便对判决结果有异议，也应当通过合法途径申诉，而不能以申诉为由持续占用房屋。
“这里需要明确一个关键法律原则：再审不停止执行。”张万军解释，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十条规定，当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。这一规定的立法目的是维护司法裁判的权威性和稳定性，防止当事人以申诉为名拖延履行义务，损害对方的合法权益。在本案中，陈甲的再审申请被驳回后，更应当及时履行腾退义务，其持续占用房屋的行为显然违反了法律规定。
关于陈甲一家提出的“共有权人”主张，张万军表示，生效离婚判决已经将案涉房屋确权给刘某，陈甲不再享有房屋所有权。离婚案件中，夫妻共同财产的分割以生效裁判文书为准，陈甲不能以曾经是共有人为由拒绝履行判决。即便刘某未及时支付房屋折价补偿款，陈甲也应当通过申请强制执行等合法途径维权，而不是采取非法占用的方式对抗判决。
对于一审法院确定的5000元损失赔偿金额，张万军认为具有合理性。他指出，《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。刘某提交的周边租金截图显示同类房屋月租金较高，但一审法院综合考虑了多个因素：一是给予了陈甲一家合理的腾退期限，未将整个占用期间都计算为侵权期间；二是考虑到双方存在离婚纠纷，刘某未及时支付补偿款也存在一定过错；三是陈甲一家并非恶意侵占，而是因对判决有异议产生的纠纷。因此，酌情确定5000元损失赔偿，既维护了刘某的物权，又兼顾了案件的实际情况，体现了公平原则。
三、债务抵销的法定边界：不能以违约对抗违约
本案中，陈甲一家提出的核心抗辩理由之一是“刘某未支付房屋折价补偿款，导致其无能力租房，故有权继续占用房屋”。这一主张涉及到债务抵销的法律问题，也是实践中常见的误区。对此，张万军进行了详细解读。
“债务抵销并非随心所欲，必须满足法定条件。”张万军介绍，《中华人民共和国民法典》第五百六十八条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。这意味着，债务抵销需要满足三个核心条件：一是双方互负债务；二是债务的标的物种类、品质相同；三是债务已到期且不存在不得抵销的情形。
具体到本案，刘某对陈甲负有支付房屋折价补偿款的债务，陈甲对刘某负有腾退房屋的债务。从表面上看，双方互负债务，但这两项债务的标的物种类、品质并不相同。刘某的债务是金钱给付义务，而陈甲的债务是不动产交付义务，属于不同种类的债务，不满足法定抵销条件。“简单来说，金钱和房屋是两种不同的给付标的，不能相互抵消。”张万军举例，就像欠别人钱不能以占用别人房子来抵账一样，陈甲不能以刘某未付补偿款为由拒绝腾退房屋。
张万军进一步指出，即便刘某未及时支付房屋折价补偿款，陈甲也享有合法的救济途径。他可以向法院申请强制执行，要求刘某支付补偿款及迟延履行期间的利息。但陈甲选择以非法占用房屋的方式对抗，本身就构成了违约，应当承担相应的法律责任。“以违约对抗违约，不仅不能解决问题，还会使自己陷入不利的法律境地。”张万军强调，这种做法既违反了物权保护的法律规定，也违背了司法裁判的权威性，最终只能承担败诉的后果。
关于二审中提出的物业费负担问题，张万军认为二审法院的认定符合法理。他表示，物业费是基于房屋使用产生的费用，应当由实际使用人承担。2023年案涉房屋由陈甲一家实际占用和使用，理应由其支付相应的物业费。陈甲一家试图将物业费转嫁给刘某的主张，缺乏法律依据和事实基础，自然不会得到法院的支持。
结合本案，张万军提醒广大群众，在涉及财产分割的离婚纠纷中，双方应当尊重生效司法裁判的结果。对于判决确定的义务，应当及时履行；对判决结果有异议的，应当通过申诉、申请再审等合法途径解决，切勿采取非法占用、毁损财产等过激行为。同时，要明确债务抵销的法定条件，不能以对方未履行义务为由，自行采取对抗性措施，否则可能承担财产损害赔偿等法律责任。物权受法律保护，任何非法侵占他人财产的行为，都将受到法律的制裁。
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