主讲人/徐琛 上海二中院少年家事庭法官助理
实践中，男女双方在婚前或者婚姻关系存续期间，约定将一方所有的房产给予另一方或者为另一方“加名”的情况比较普遍，离婚时又常常成为纠纷的焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第五条规定就夫妻间给予房产行为在离婚时如何分割，明确了不同情形下的处理规则。接下来，和大家探讨对这一条款的理解。
实践争议
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十二条将该种情形引入合同编赠与合同的规定，实际上承认了在赠与财产权利未转移前，赠与方享有任意撤销权。从审判实践看，两种典型的情况会导致双方当事人利益失衡：
一是双方长期共同生活，虽曾约定将一方房产给予另一方或者为另一方“加名”，但因双方之间的信任以及各种原因未办理不动产转移登记。如果给予方可任意撤销，那么接受方的信赖利益无从保障。
二是房产转移登记后，接受方短时间内即提出离婚，给予方对婚姻的期望落空却丧失任意撤销权，且往往也不符合法定撤销权的情形，房产将无法返还，对给予方是不公平的。
所以，解释（二）第五条遵循诚实守信的基本原则，综合考虑婚姻家庭的伦理性，将夫妻间房产给予行为区分尚未办理转移登记和已经办理转移登记两种情况予以规制。
条文适用
1.尚未办理转移登记的
解释（二）第五条第一款明确，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。该条规定实际上否定了给予方的任意撤销权，强调了约定对双方具有法律约束力。对于是继续履行该协议，还是变更或者解除该协议，需要综合考虑婚姻家庭关系的特殊情况。
具体考量因素包括以下几方面：
（1）给予目的。即赠与房产的动机，通常理解夫妻间给予房产的目的在于维系婚姻、共同生活、表达感情等，但不否定现实生活中确实存在单纯赠与的情形。
（2）婚姻存续时间。长久而稳定的婚姻不仅是夫妻间房产给予所普遍追求的效果，也是法律和社会所鼓励和倡导的。婚姻关系长久意味着相互之间的信赖。长期婚姻可能倾向保护共同利益，短期婚姻则可能更注重保护赠与方权益。
（3）共同生活及育儿情况。双方是否实际共同生活、是否生育子女也是平衡给予方与接受方利益应当考虑的因素。
（4）离婚过错。如一方存在家暴、出轨等过错行为，可能影响财产分配。
（5）家庭贡献。非财产性贡献（如家务、照顾家庭）可作为补偿依据。
（6）房屋市价。以离婚时市场价值为基础计算补偿金额。
比如说婚姻关系存续时间很长，十年、二十年，虽然没有办理过户登记，但是对接受方来讲，其对家庭付出很多的话，在离婚分割夫妻共同财产时，接受一方基于给予方的约定，完全可以主张房产归其所有，法院也可以判决房产归接受一方。但如果说婚姻关系存续时间比较短，接受方并未因信赖而贡献多少，则可以不再判决房屋归接受一方，而是判决房屋归给予一方所有，综合婚姻长短等因素可以考虑给接受一方一些补偿。
2.已经办理转移登记的 解释（二）第五条第二款规定，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
这也就意味着，如果婚姻关系存续时间较长或者给予方有重大过错的，可以由接受方保有该房产，以维护财产秩序的稳定，保护接受方合理预期，弘扬诚信价值。当然，在认定接受方保有房产的情况下，也还要综合考虑上述因素，确定获得房屋一方对另一方是否予以补偿以及补偿的具体数额。
但也要调整一些特别不平衡的情况，如果婚姻关系存续时间很短，比如一年或者甚至有的案件中，房屋转移登记之后，不到一周即提起了离婚，此时如果给予方也没有重大过错，虽然办理了转移登记，还是可以判决房屋归给予一方所有，对于因短暂婚姻获取大额财物行为持否定态度。人民法院判决时会平衡各方利益，既不能让一心一意为家庭付出的一方伤心又伤财，也不能让婚姻成为获取不当利益的途径。
3.实践中还存在一些特殊情况 如接受方存在欺诈、胁迫或者严重侵害给予方或其近亲属的合法权益、有扶养义务而不履行等情况，为此，解释（二）第五条第三款规定，给予方有证据证明另一方存在上述情形的，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。
接受方存在欺诈、胁迫情况，如接受方虚构婚姻承诺、隐瞒重大疾病、虚构事实骗取房产、以威胁手段迫使转移等；何谓“严重侵害给予方或者其近亲属合法权益”？根据民法典总则编及人格权编的规定，民事权益包括了民事权利和利益，具体包括生命权、身体权、健康权等人格权，基于人身自由、人格尊严的其他人格权益，及因婚姻家庭关系等产生的人身权利和各项财产权利等。其中，因婚姻家庭关系等产生的人身权利应当包括民法典第一千零九十一条规定的重大过错情形下的无过错方享有的权利。例如，接受方因重婚、与他人同居等严重违反夫妻忠实义务的行为、实施家庭暴力等。不履行扶养义务指接受方有法定扶养义务但拒绝履行。
上述情形撤销赠与后，无须给予对方补偿。但需要注意的是，撤销权应在法定期间内行使，一般是在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。
应对指南
对受赠方而言，其存在房产未过户，赠与或财产约定落空的风险，为防范风险避免纠纷，双方应通过订立书面约定等形式明确双方的合意内容，包括写清给予目的等事实背景，如在协议中载明“本约定系基于婚姻关系缔结，不作为普通赠与”，当然在有约定的情况下，在婚姻关系存续期间及时完成过户登记也是必要的。
对给予方而言，约定给予或直接加名都需面临受赠方主张高额折价补偿的压力，基于婚姻的房产承诺并非儿戏，须慎重对待。警惕“加名闪离”的根本在于避免闪婚期加名；当然，出于情感、婚姻等考虑作出给予配偶房产的行为也仍然可以通过书面明确约定房产性质为附条件赠与，通过保留家庭贡献等相关证据来维护自身合法权利。