关于案外人执行异议之诉的裁判规则

1.案外人与被执行人虽未签订书面房屋买卖合同，但其可以提供证据证明其已交纳购房款以及实际占有案涉房屋的，可以通过执行异议排除人民法院的执行行为——新疆汇某银行股份有限公司与胡某某、曹某某案外人执行异议之诉案

【争议点】本案的争议点为胡某某对于案涉房屋是否享有足以排除人民法院执行的权利。

【裁判说理】新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，虽然胡某某未与万某公司签订书面购房合同，但依据胡某某交纳的购房款、支付的物业费及水电暖各项费用、实际占用房屋的相关证据，伊犁哈萨克自治州分院可以认定胡某某与万某公司之间以事实履行的方式签订了房屋买卖合同，二者之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。现金是重要的支付方式，所以胡某某以现金交纳购房款符合生活常理。在本案中，万某公司将涉案房屋抵押给新疆汇某银行股份有限公司（以下简称汇某银行），在其未向汇某银行履行还款义务之前，涉案房屋持续处于抵押状态，客观上存在胡某某无法办理过户登记的情形，所以伊犁哈萨克自治州分院认定未办理过户登记不是因为胡某某自身的原因，有事实依据。因此，可以认定胡某某对于案涉房屋享有足以排除人民法院执行的权利。

2.案涉房产不具备合法交付的条件，而案外人以房屋产权证明为依据提出执行异议并要求人民法院停止对案涉房屋强制执行的，人民法院不予支持——米某与段某某案外人执行异议之诉案

【争议焦点】本案的争议焦点为米某对案涉房产是否享有足以阻却人民法院强制执行的民事权益。

【裁判说理】新疆维吾尔自治区高级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条关于“无过错房屋买受人的物权期待权”之规定，房屋买受人在满足该规定所列明的四个要件之时，其虽未进行房屋产权登记，但仍可享有排除一般债权执行的民事权益。本案中，米某虽与鄯善县永某房地产开发有限公司签订有《商品房买卖合同》且已经支付了相应价款，但根据对案涉房产进行现场勘查后所查明的相关事实可知，案涉房产至今尚未封顶，水、电、暖未通，且未完成竣工验收，因此，案涉房产并不具备交付及使用条件。在二审过程中，米某虽然提交了《房屋产权证》用以证明案涉房屋具备交付条件，但该份证据所反映的事实显然与人民法院依法查明的关于案涉房产现状的事实不符，该证据不足以推翻案涉房屋尚不具备交付条件的事实。依据《建筑法》等相关规定，房屋只有经过竣工验收合格才具备交付条件，买受人基于违法交付所形成的占有，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的合法占有的情形。因此，米某主张其对案涉房产已实际占有并使用的上诉理由缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

3.非为保障其基本居住条件而购买房屋的购房者以其已进行房屋预告登记为由提起案外人执行异议之诉，并要求人民法院停止对案涉房屋执行的，人民法院不予支持——詹某1、詹某2案外人执行异议之诉案

【争议焦点】本案的争议点是詹某1、詹某2享有的权利能否对抗湖北鼎某建设集团有限公司（以下简称鼎某建设公司）对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。

【裁判说理】湖北省高级人民法院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于建设工程承包人的建设工程价款优先权。在本案中，詹某1、詹某2签订合同并设定预告登记的房屋为19套，该购房数量已经超出一般消费者购买房屋的实际数量，可以认定购房者并非为保障其基本的居住条件而购买房屋，所以可以认定其作为案涉19套房屋的预告登记权利人不具有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所规定的“消费者”身份。综上，即便詹某1、詹某2与十堰太某湖国际广场开发有限公司存在真实的房屋买卖关系并办理了房屋预告登记，亦不能对抗鼎某建设公司对案涉项目享有的工程价款优先受偿权。