来源：《公民与法》2023年1月上（总第649期）、建工实务研究
涉不动产异议之诉案件审理的若干问题
一、基本原则
1.【权利顺位原则】案外人执行异议之诉案件的办理应当遵循权利顺位原则，即按照权利的优先性来确定优先保护哪一种权利。权利顺位一般按照被拆迁人安置权>商品房消费者生存权>建设工程价款优先受偿权>担保物权>一般买受人物权期待权>普通债权的顺序来确定。
2.【利益平衡原则】执行异议之诉涉及申请执行人被执行人与案外人的权利平衡，一方面要依法维护申请执行人的合法权益，防止被执行人拖延执行，另一方面要依法保障案外人的合法权益，在案件办理中，应妥善平衡申请执行人、被执行人与案外人的利益。在商业利益与生存（生活）利益难以平衡的情况下，法律的天平适当向普通民众的生存（生活）利益倾斜，以维护正常的社会生活秩序，防止群体性案事件的发生。
3.【全面审慎原则】坚持全面审慎的办案理念，防止简单机械办案。既要防止简单机械理解和适用法律也要防止简单机械认定事实。要认识到社会生活的复杂性，全面、综合、审慎的审核证据，不应对购房人科加过于严苛的举证责任和注意义务。法官负有努力寻找案件事实真相的义务，通过行使释明权引导当事人举证、依职权调查取证等方式尽量还原客观真相，而非刻板地坚持中立立场，消极被动地审核判断证据。
4.【防范和打击虚假诉讼原则】案外人执行异议之诉是虚假诉讼的高发领域，审理时应注意对是否存在倒签合同、虚假赠与、虚假离婚协议、虚假陈述、伪造收据等情况进行审查，严防借虚假诉讼逃避执行。经认定属于虚假诉讼的，依有关规定予以惩处。
二、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的理解与适用
6.【适用条件】案外人未否定申请执行人对案涉不动产享有担保物权或其他优先权，但以其享有顺位更优的民事权益提起执行异议之诉的，可依法予以支持。
三、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的理解与适用
（一） 关于在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同
8.【查封的时间节点】查封裁定作出并送达之时发生法律效力，因此，查封时间是指查封裁定送达的时间而非裁定作出的时间。
9.【未取得预售许可证情形下合同效力的认定】房地产开发企业未取得商品房预售许可证，一般应当认定房屋买卖合同无效；但房地产开发企业日后可以取得商品房预售许可证，或者经人民政府、人民法院等合法途径将不动产处分给买受人的，不因房地产开发企业未取得预售许可证而影响房屋买卖合同的效力。
（二）关于在查封之前已合法占有该不动产
（2）间接占有：案外人提供案涉不动产查封之前与他人签订的委托经营合同、租赁合同或转租合同及租金收取凭证等足以证明实际使用和收益事实的，应子支持。
12.【非法占有不予支持】判断是否为合法占有，应对案外人占有的原因和占有行为本身是否合法进行评价，未经出卖方同意擅自抢占的不属于合法占有，不子支持。
（三）关于已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行
14.【支付价款的认定】支付价款包括以下情形：
（1）以转账方式支付的情形下，案外人应当提供转账支付购房款的相关凭证或银行交易明细。
（2）以现金方式支付的情形下，案外人仅提供出卖方的收款收据以主张现金支付的，应结合案外人的购房资金来源、出卖方财务会计账簿等证据及交易习惯生活经验等因素综合认定。
（3）案外人主张以房抵债方式支付全部价款的，应当提供证据证明在查封之前与被执行人存在真实、合法有效的到期债权债务关系，且双方协商以房抵债，被冲抵的到期债权与案涉不动产的价值大致相当。
（四）关于非因买受人自身原因未办理过户登记
一般而言，买受人只要向房屋登记机构递交了过户登记材料，并积极向出卖方提出办理过户登记的请求等，即可认为符合该条件。
17.【因买受人自身原因的认定】具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记：
（1） 案外人对符合办理过户登记条件的不动产无正当理由未在合理期限内及时办理的。对合理期限的把握，有约定的从当事人约定，没有约定的，结合同类交易中的交易惯例进行判断。
（2）案外人知道或者应当知道自身因政策原因限购或者案涉不动产属于经济适用房等限制流通情形的。
（3）案外人知道或者应当知道案涉不动产存在共有等权利限制且未征得权利人书面同意的。
（4）在判断是否系案外人自身原因时应区分重大过失或轻微过失，轻微过失不应认定为“因自身原因导致的过错”。
18.【未取得产权证即转让房屋的情形】依据《城市房地产管理法》第三十八条之规定，未取得产权证的房屋不得转让。那么，案外人受让未取得产权证的房屋存在一定的过错，但基于市场普遍存在交房多年仍无法办理产权证，且案外人已经实际人住等情况，经审查符合第二十八条规定其他要件的，一般支持案外人排除执行的请求。
四、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的理解与适用
（二） 关于已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
23.【支付价款的认定】根据第二十九条之规定，案外人已支付的价款应当超过合同约定总价款的百分之五十。但按照《九民会纪要》第一百二十五条的规定如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
案外人系法人或其他消费主体，执行标的系具有投资属性的商铺、写字楼、储物间等不动产的，不适用第二十九条规定。
25.【多手转让情形下诉讼的提起】案外人从前手受让案涉房屋，且已经与房地产开发商直接补签合同的情形下，前手又提起诉讼请求排除执行，因其已不是案涉房屋的权利人，原则上应当裁定驳回起诉。
26.【多手转让情形的处理】案涉房屋被开发商出售后，又经过多手转让，案外人从前手购得房屋后，与开发商签订了房屋买卖合同，但尚未办理过户登记，当开发商作为被执行人时，案外人可以通过举证自身符合第二十八条或第二十九条的规定请求排除执行。