买受人违反限购政策签订的商品房买卖合同不能产生物权变动的效力

毛某、杨某与海南某投资有限公司于2017年9月5日、2017年10月1日分别签订了《【百嘉信·七仙伴月】商品房认购书》、《保亭县商品房买卖合同》，约定毛某、杨某购买涉案房屋，总金额 1060万元。毛某、杨某于2017年9月5日、2017年9月13日分三笔向海南某投资有限公司共计支付1060万元。海南某投资有限公司于2017年10月1日将涉案房屋交付给毛某、杨某。

因广州某装饰工程有限公司与海南某投资有限公司建设工程施工合同纠纷一案，广州某装饰工程有限公司向海南省第一中级人民法院申请诉讼前保全，海南省第一中级人民法院作出（2018） 琼96财保25号民事裁定书，依法查封海南某投资有限公司名下、位于保亭县七仙岭国家森林公园温泉路9号七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8、56号房及其相应土地使用权，查封期限 3 年。毛某、杨某以七仙伴月“月满庭”项目凤凰二径8号房产（即涉案房屋）为其所有提出异议。2018年11月29日，海南省第一中级人民法院作出 （2018 ） 琼96执异274号裁定书，裁定驳回毛某、杨某的异议请求。毛某、杨某遂向海南省第一中级人民法院提起本案诉讼。

另查明，2017年5月16日，保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】，该意见于2017年5月16日起施行。该意见第一条规定，“实施住房限购政策.....（一）非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（二）暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房；（三）本县引进的各类人才，其家庭可在本县购买1套住房”。毛某、杨某未提供证据证明其符合上述房地产限购条件。

海南省第一中级人民法院作出（2019）琼96民初2号民事判决，判决不得执行涉案房屋及其相应土地使用权。广州某装饰工程有限公司不服该一审判决，向海南省高院提出上诉。海南省高院于2019年10月16日作出（2019）琼民终417号民事判决：一、撤销一审判决；二、驳回毛某、杨某的关于不得执行案涉房屋及土地的诉讼请求。

二审法院裁判观点如下：

本案的争议焦点为毛某、杨某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，根据已经查明的案件事实，...海南某投资有限公司于2017年10月1日将涉案房屋交付给毛某、杨某。从合同的签订及履行来看，双方在一审法院查封涉案房屋之前已签订《保亭商品房买卖合同》，毛某、杨某依约支付了全部的购房款，海南某投资有限公司也将涉案房屋交付毛某、杨某使用。但毛某、杨某签订上述购房合同及支付购房款的时间均在保亭县政府出台《关于进一步加强房地产市场调控的意见》【保府（2017）5号】发布之日即2017年5月16日之后。根据该通知的要求，非本省户籍居民家庭在保亭限购1套住房，购房时必须提供购房申请之日前在海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，补缴、补办证明的不予认可，并暂停向在海南省已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。毛某、杨某既不是海南省保亭县户籍居民，也不是海南省其他市县户籍居民，属于非海南省户籍居民的限购对象。毛某、杨某在此时购买涉案房屋，须提供海南省连续缴纳2年及以上个人所得税证明后社会保险缴纳证明，否则其无法办理所购房屋的网签备案手续，更不可能办理所购房屋的产权过户手续。因此，虽然毛某、杨某与海南某投资有限公司就涉案房屋签订《保亭县商品房买卖合同》，其也依约支付全部购房款，并对涉案房屋进行装修使用，但因不符合限购政策的要求，其购买涉案房屋的行为不能产生物权变动的结果。虽然《中华人民共和国物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，限购政策只限制了物权变动，物权转让行为不能成就，并不必然导致物权转让合同的无效。但毛某、杨某签订《保亭县商品房买卖合同》因不符合限购政策而不能产生对涉案房屋物权变动的效力，其基于该合同仅享有普通的合同债权，其无法请求出卖人海南某投资有限公司为其办理不动产转让登记。故毛某、杨某不能依据限购后所签订的《保亭县商品房买卖合同》以及对该合同的履行而获得涉案房屋的物权，由此，其也无法享有涉案房屋的物权期待权。涉案房屋仍登记在海南某投资有限公司名下，毛某、杨某基于《保亭县商品房买卖合同》对涉案房屋所享有的合同权利不足以阻却申请执行人的执行债权。