【裁判文书】1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，因此，法院适用该条款对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。2、该条款中规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”不限于买受人所购房屋所在地，重点考察的是买受人名下无其他用于居住的房屋。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）最高法民申5469号
再审申请人（一审原告、申请执行人，二审上诉人）：河间市农村信用合作联社，住所地河北省河间市北大街口。
法定代表人：田茂林，该联社理事长。
委托诉讼代理人：张兆平，该社职工。
委托诉讼代理人：陈燕，河北海岳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、案外人，二审被上诉人）：袁博。
被申请人（一审被告、案外人，二审被上诉人）：毛双立。
被申请人（一审被告、被执行人，二审被上诉人）：衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地河北省任丘市众凯嘉园20号楼3、4、5门。
负责人：陈燕奎，该分公司经理。
再审申请人河间市农村信用合作联社（以下简称河间联社）因与被申请人袁博、毛双立、衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司（以下简称众凯公司任丘分公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河北省高级人民法院（以下简称二审法院）（2018）冀民终100号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
河间联社申请再审称，原一、二审判决与事实不符，于法无据，审查被申请人的证据过于草率，严重侵害了申请人的合法权益。首先，被申请人提起执行异议时，一审法院没有送达相关执行异议的书面材料告知再审申请人并且举行相关的听证程序，一审法院剥夺了再审申请人在被申请人提起执行异议中的辩论权利。一审庭审中被申请人引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定：“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。”其单方认为本案争议不大，不需要听证，只需要书面审查就可以。最终法院也没有进行听证，仅作了书面审查。再审申请人就此问题上诉于二审法院，而二审法院认为，人民法院办理执行异议案件，进行听证并不是必经程序，是否进行听证，由人民法院决定。当事人认为异议审查程序有问题或程序无问题但不服裁决结果的，可提起执行异议之诉寻求救济、进行辩论，是否能排除强制执行最终由执行异议之诉程序解决，故本案一审法院对被申请人所提案外人异议进行书面审查并无不当。再审申请人始终认为和本案类似的案件已经进入执行异议诉讼程序的案件多达23户。这对再审申请人有重大影响，一旦被申请人异议成立，法院应解除对涉案房屋的查封，将会影响强制执行程序，导致再审申请人的利益将无从得到保障。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定听证程序。虽然应由法院考量案件争议的复杂程度做出是否进行听证，但法院的考量应该在充分了解事实的基础上作出，不能主观臆断。在执行异议环节设立听证程序让双方充分地发表辩论意见，是对双方利益的保障。后续的执行异议之诉只是保障执行异议的救济程序，并不能因为有执行异议之诉而剥夺再审申请人在执行异议审查程序中辩论的权利。本案争议较大，法院应当进行听证。原审法院在执行异议程序中剥夺了再审申请人的辩论权利，一、二审法院又对此问题给予了支持，严重影响了再审申请人的合法权益，作出的判决实属错误，应予撤销。即使不进行听证，人民法院书面审查也应当充分征询双方当事人的意见，因为辩论权利是民事诉讼法规定的当事人的基本权利，应当贯穿于整个诉讼和执行程序中，而不仅仅只是征询异议人的意见，书面审查不是单方审查。
其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三项规定，“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。被申请人只提供了公司出具的收据，并没有相关银行打款凭证，被申请人应当提供正规的不动产销售发票而不是简单的收据。购房款收据不具备公示的效果，不足以证明被申请人享有所有权。没有银行打款记录，无法证明被申请人已经支付了相应的价款。被申请人关于因为时间长没有打款记录的抗辩不能成立。一审法院认为银行打款不是支付的唯一方式，对此再审申请人并不理解。这么大额的房款缴纳，如果是现金缴纳应提供相应的证据证明。如果是银行转账缴纳应提供银行转款凭证。如果被申请人真实购买公司的房屋，应当提供正规的不动产销售发票，仅凭收据就能证明“支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”，是法院对此条文的生搬硬套。二审法院认为，“其提交的原始收据，已可以证明其已缴纳全部房款，在河间联社不能提供反证的情况下，可以支持原审法院关于被申请人已交付全部房款的认定”。再审申请人认为，是否缴纳房款的举证责任在被申请人一方，因为其主张已经购买了公司的商品房，再审申请人不可能也不应该举证证明其没交纳房款的事实。二审法院关于此问题的举证责任分配以及事实认定存在错误，审查证据过于草率，严重侵害了再审申请人的合法权益。购买商品房所需的大额房款没有相应的打款记录，没有公司提供的不动产销售发票，一、二审法院仅凭一张简单的收据就认定被申请人已经支付了房款。本案的公司是再审申请人申请强制执行的被执行人，在执行中利用被申请人身份与其进行串通达到规避法院执行的目的，所以法院在对该案证据审查时应该细致严谨，不能过于草率。再审申请人认为，一、二审判决仅凭一张简单的收据就对是否缴纳房款的事实作出认定，导致本案的基本事实缺乏充分的证据证明，严重侵害了再审申请人的合法权益，应予撤销。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第九项的规定申请再审。
袁博、毛双立提交书面意见称，其已付清全部购房款，开发商开具了正式发票，并已在该房内居住。袁博、毛双立办理了个人住房公积金委托贷款的全部手续，并按月还款至今。袁博、毛双立提交的证据充分，并非再审申请人所说的只提供了一张简单的收据。故请求驳回再审申请人的再审请求，维持原判。
众凯公司任丘分公司未提交意见。
本院经审查认为：执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及到申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，目的在于加强对作为弱势者的房屋消费者权利的特别保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋享有排除强制执行的民事权益。实际上，该规定赋予符合一定条件的商品房买受人对房地产开发企业所享有的转移所购房屋所有权之债权优先于其他债权人对房屋开发企业所享有的金钱债权的效力，是对债权平等原则的突破。同时，这一规定使此种情形下的买受人购买商品房的行为产生了对抗房屋开发企业金钱债权人效力，突破了合同相对性原则，但又缺乏足以产生公信力的公示方式，对交易安全和作为被执行人的房地产开发企业其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。关于本案二审判决认定袁博、毛双立已经支付全部购房款是否缺乏证据证明问题。一审判决依据袁博、毛双立所提交的商品房买卖合同、销售不动产发票、住房证明、房屋全款打款记录、任丘市职工个人住房公积金委托贷款借款合同、抵押证明、抵押合同、抵押担保费发票、抵押登记费收据、其一年内的银行还款流水等证据认定，袁博、毛双立婚后于2009年10月30日签订了商品房买卖合同，约定袁博、毛双立购买了任丘市众凯嘉园小区10号楼1105号房产，房屋总价为316695元。袁博、毛双立于当天缴纳了全部房款，并用该房作为抵押，于2010年1月18日办理了公积金贷款，贷款数额为22万元。二审判决认定，袁博、毛双立提供的销售不动产发票、房屋全款打款记录、任丘市职工个人住房公积金委托贷款借款合同、抵押证明、抵押合同、抵押担保费发票、抵押登记费收据、袁博、毛双立一年内的银行还款流水能够形成一个完整的证据链，能够证明袁博、毛双立已支付全部房屋价款。本院认为，一、二审判决关于袁博、毛双立是否已支付全部购房款的事实并未查清。如果袁博、毛双立已于2009年10月30日签订商品房买卖合同的当天缴纳了全部房款，为何又以该房作为抵押，于2010年1月18日办理公积金贷款，贷款数额为22万元。这两项事实明显存在矛盾。一、二审判决未查清袁博、毛双立支付购房款的情况。因此，河间联社关于二审判决认定袁博、毛双立已经支付全部购房款缺乏证据证明的再审申请理由成立，本院予以支持。关于河间联社的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项规定情形的问题。执行异议与执行异议之诉属于不同的程序。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项规定的原审“违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的”情形，是指人民法院在执行异议之诉中违反法律规定，剥夺当事人辩论权利，而不应针对执行异议程序。当事人对案外人执行异议裁定不服，应当通过提起执行异议之诉进行救济，而不能申请再审。河间联社以人民法院在执行异议程序中而不是在原审诉讼程序中剥夺其诉讼权利为由，申请对本案进行再审，缺乏法律依据。因此，河间联社关于沧州中院审查执行异议未进行听证属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第九项规定的违反法律规定、剥夺当事人辩论权利的情形的再审申请理由不能成立，本院不予支持。综上，河间联社的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令河北省高级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。
审 判 长 刘 敏
审 判 员 付少军
审 判 员 司 伟
二〇一八年十二月二十五日
书 记 员 武泽龙
来源：民事审判