武中法（2010）168号
各基层人民法院，各国土规划分局（区局），各区房管局、市土地交易中心、市土地登记中心、市房产交易中心、市房产登记发证中心：为了进一步规范人民法院执行涉及土地房产的拍卖、变卖等资产处置工作，充分发挥土地市场作用，依法保障当事人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》、住建部《房屋登记管理办法》、《武汉市土地交易管理办法》等法律、法规的规定，结合我市实际情况，特制定本实施意见。一、工作原则及职责分工（一）全市法院执行涉及土地房产交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，采取拍卖、挂牌等方式公开交易,实行审判、执行与公开交易相分离，充分实现土地房产价值，切实维护当事人合法权益。（二）市中级人民法院司法鉴定处为法院对外委托土地房产交易项目的管理部门，市、区法院应当设立专门机构或者配置专门人员，负责对外委托及监管工作。（三）武汉市土地交易中心（以下简称交易中心）受托承担全市法院执行涉及土地、房产（包括中心城区、远城区、开发区）的公开交易，依法办理法院执行涉及公开交易的土地、房产委托事项，接受社会监督。二、受理条件（一）土地、房屋产权清晰，已办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；（二）委托法院已依法对拟处置土地使用权、房产所有权进行查封；（三）土地、房产权利不清晰，或地上建（构）筑物、其它附着物未登记的，由法院会同国土、房产部门明确权利主体，并出具相关司法文书；（四）法律法规规定的其他必备条件。三、办理程序（一）交易中心窗口受理建档，法院应提交以下资料：1、法院委托公开交易相关司法文书，包括委托书、保留价、交易价款支付帐户、竞买人资格要求等，其中公开交易涉及土地的，其保留价不得低于国家规定的最低地价。2、土地、房产权源资料（《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或相应的登记卡）；3、土地、房产管理部门对土地房产权属现实状况，即有无抵押和查封情况的书面核实材料；4、地块范围内未登记建（构）筑物、其它附着物的权利主体确认文件（法院出具相关文书确认）；5、如确有必要时，应提供土地、房产所在区位1：2000图及其它交易所需的资料。（二）交易中心自收到法院执行委托3个工作日内，开展土地房产的现场踏勘、权属调查、初步规划查询等工作；发现土地房产存在重大瑕疵不宜交易的，应当及时向法院出具书面异议函。（三）交易中心自项目受理建档后20个工作日内，参照有关法律法规规定，对符合条件的项目，发布公告、编制拍卖或挂牌文件、接受竞买、核收保证金、协助委托法院制定保留价、组织拍卖或挂牌等工作。拍卖或挂牌公告应当至少在拍卖、挂牌活动开始前20日在本地主要媒体公开发布。（四）竞买申请人应按照拍卖或挂牌文件的规定缴交保证金，并在规定期限内到交易中心提交书面竞买申请文件，交易中心审查确认后即对其核发《竞买回执单》。竞买申请人获得《竞买回执单》后方取得竞买资格，成为竞买人。竞买人在挂牌期限内凭《竞买回执单》和《竞买报价单》办理竞买报价登记手续，交易中心根据竞买人的报价更新挂牌价格。（五）交易中心在发布拍卖、挂牌公告前，应当以书面形式通知法院，法院司法鉴定部门组织法院相关部门、案件当事人和已知的担保物权人、优先购买权人以及其他优先权人出席公开竞价活动现场。优先购买权人经依法通知未到场的，视为放弃优先购买权。法院司法鉴定部门应当在公开交易活动举办5个工作日前，将出席现场人员以书面形式告知交易中心；并于公开交易活动举办当日组织相关人员出席公开竞价现场。相关人员经依法通知不到场的，不影响公开竞价活动举行。（六）按照价高者得的原则确定买受人。取得竞买资格的优先购买权人在公开竞价过程中行使优先购买权，可以不参与竞价过程。有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受且无更高应价的，则优先购买权人为买受人；如有更高应价且优先购买权人不作表示的，则该更高应价竞买人为买受人。顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，报价不同时，以最高应价确定买受人；报价相同时，以抽签方式决定买受人。（七）拍卖或挂牌成交后，交易中心应当场与买受人签订成交确认文件；买受人预交的保证金充抵成交价款，其他竞买人预交的保证金应当在3个工作日内退还，不计利息。拍卖或挂牌未成交的，保证金应当于3个工作日内退还竞买申请人，不计利息。交易中心应当自拍卖或挂牌成交之日起3个工作日内向法院和土地、房产等行政主管部门提交书面成交信息（书面成交信息包括接受委托情况、交易公告、交易过程、交易结果、交易笔录、成交确认文件等）。拍卖或挂牌未成交的，交易中心应当在3个工作日内向法院司法鉴定部门提交未成交情况书面说明，书面说明包括交易委托、交易公告、未成交原因等内容。（八）拍卖或挂牌成交后，交易中心应当协助委托法院催缴交易价款。交易价款直接支付给法院指定帐户，土地房产买受人逾期缴纳交易价款的，法院可依法取消其竞得资格。法院在收到交易价款后5个工作日内，向买受人出具相关司法文书，作为买受人办理土地房产登记的依据；同时，法院应当积极协调土地房产现场移交，确保法院生效判决、裁定及其它生效法律文书的依法及时执行。确有必要的，法院可依法采取强制执行措施保证上述生效法律文书的执行。（九）法院执行涉及土地房产拍卖或挂牌完成后，法院或买受人可持《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《法院执行涉及土地房产交易成交确认书》以及成交款结算凭证等资料到土地、房产等部门办理土地房产协助执行变更、转移登记手续。其中：独立宗的土地房产，先由土地管理部门办理土地变更登记手续。共用宗的土地房产，先由房产管理部门办理房屋转移登记手续。（十）交易中心可以向买受人收取交易佣金，收取额度按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）第32条规定执行。四、其他要求（一）交易中心组织法院执行涉及土地房产交易活动，应当委托公证部门予以公证，并对公开竞价现场进行全程录像。（二）有下列情形之一的，人民法院应当决定暂缓或中止交易：1、上级法院裁定暂缓或中止交易的；2、政府行政主管部门依职权认为不宜交易或案外人提出异议，人民法院认为需要审查的；3、法院发现执行依据可能错误，需要按相关法律程序处理的或发现标的物有以前未发现的重大瑕疵，需要调查核实的；4、竞买人串通交易的；5、其他应当暂缓或中止拍卖的情形。（三）有下列情形之一的，人民法院应当决定撤回交易：1、申请执行人撤回执行申请，或者被执行人已经自动履行了生效法律文书确定的义务的；2、申请执行人和被执行人达成和解协议，不需要交易标的物的；3、人民法院经审查认为案外人对交易标的物提出异议理由成立的；4、据以执行的生效法律文书被撤销的；5、其他应当撤回的情形。（四）法院决定暂缓、中止或撤回交易的，应当在公开交易文件约定的时间内，以书面函件的形式告知交易中心，交易中心依据法院书面意见及时做好撤销交易工作。暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖或挂牌的，人民法院应当在拍卖或挂牌前二十日内书面通知交易中心恢复交易工作。（五）相关单位工作人员参与法院执行涉及土地房产项目交易，应当严格保守审判、执行和交易工作秘密，不得泄露相关信息。有下列情形之一，由纪检监察机关对相关责任人员给予纪律处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任：1、操纵竞价或者恶意串通，压低价格，损害他人合法权益；2、弄虚作假，出具虚假成交确认书或者交易信息；3、违反规定泄露竞买人人数、姓名或名称、联系方式等相关信息；4、违反规定谋取不正当利益；5、其它情形。（六）在法院执行涉及土地房产项目公开交易活动中，相关单位工作人员遇有法律规定回避情形的，应当回避，且相关单位工作人员以及近亲属不得以竞买人的身份参与法院执行涉及土地房产项目交易活动，不得委托他人代为竞买。（七）法院执行涉及集体土地房产项目公开交易以及本市行政区域以外的人民法院委托交易中心公开交易本市行政区域以内土地房产的，可参照本意见执行。（八）本意见自下发之日起试行，意见未尽事宜按照其他相关规定执行。 二○一○年七月三十日 主题词：执行工作 司法鉴定管理 意见 抄送：省高级法院、省国土资源厅，市纪委、市委政法委，市人大办公厅、市政协办公厅。 （共印200份） 武汉市中级人民法院办公室 2010年7月30日印发