上海高院裁判 | 开发商交付的房屋有质量瑕疵的，购房人可否拒绝收房并可向开发商要求承担逾期交房违约责任？

申请人在原审期间所提出的房屋质量问题尚无证据证明足以导致涉案房屋无法正常使用，故不足以成为申请人拒绝接收房屋的正当理由，原审法院认定房屋已经视为交付，被申请人不需要承担逾期交房违约责任并无不当。

文书全文

再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李春衡，女，1994年出生，汉族，住上海市

被申请人(一审被告、二审被上诉人)：上海招平房地产开发有限公司

再审申请人李春衡因与被申请人上海招平房地产开发有限公司(以下简称招平公司)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市第二中级人民法院(2019)沪02民终9500号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

李春衡申请再审称,申请人所购买的房屋为精装修房，被申请人通知申请人交房时房屋存在诸多严重影响房屋居住的质量问题，原审法院认定被申请人交付的房屋不影响居住，属于“原判决认定的主要事实缺乏证据证明”。申请人在原审法院递交了验房报告等证据，原审法院应当质证但未予质证，属于“原判决认定事实的主要证据未经质证”。申请人在本案一审期间申请法院前往有关部门调查涉案楼盘房屋的价格备案表，以证明被申请人进行虚假宣传导致涉案房屋的价格虚高，但一审法院未进行调查，属于“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集”。原审法院在房屋存在诸多质量问题的情况下仍然认定被申请人交付的房屋具备交付条件，在被申请人宣传的“童梦公园”“家门口的迪士尼”未能兑现的情况下，认定被申请人不构成虚假宣传以及以合同未就1号楼两部电梯均需直达地下车库进行约定为由认定申请人要求改造电梯至直达地下车库的主张无相关依据，均属于法律适用错误。二审法院未征得申请人同意即将本案与其他案件合并审理，仅安排一名法官谈话未组成合议庭开庭，未依法告知合议庭组成人员，导致申请人“申请回避权利”被剥夺。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第七项的规定申请再审。
被申请人招平公司提交意见称，涉案房屋交付时取得了住宅交付使用许可证，被申请人据此交房符合法律规定与合同约定，申请人无合理理由拒收房屋，原审判决认定被申请人不承担逾期交房的责任事实依据充分，符合法律规定。申请人提及的“童梦公园”等位于小区开发规划范围以外的部分，不属于开发商允诺的范围，且被申请人在合同签订前以《不利因素告知书》等形式将相关情况告知了申请人，不存在欺诈。申请人房屋所处的1号楼位于小区第一排，其南面没有建筑物遮挡，这是涉案房屋定价的主要考虑因素。原审法院认定被申请人不需要退还差价符合事实，与法不悖。双方买卖合同没有就该楼的两部电梯均直达地下车库作出约定，原审法院未支持申请人的相应诉请不存在法律适用错误。原审法院程序并无违法之处。综上，请求驳回申请人的再审申请。

本院经审查认为，申请人在原审期间所提出的房屋质量问题尚无证据证明足以导致涉案房屋无法正常使用，故不足以成为申请人拒绝接收房屋的正当理由，原审法院认定房屋已经视为交付，被申请人不需要承担逾期交房违约责任并无不当。申请人在原审递交的证据，被申请人均发表了质证意见，不存在主要证据未经质证的情况。申请人所述的价格相关证据的调查申请在二审期间并未提出，且该证据与本案争议焦点的待证事实无关，不属于法院应当收集而未收集的证据。申请人提出的“童梦公园”不在商品房开发规划的范围之内，申请人也实际签署了《不利因素告知书》，双方买卖合同中也没有就此进行约定，原审法院未支持申请人要求退还房屋差价的诉讼请求并无不当。双方买卖合同中没有关于1号楼两部电梯均需直达地下车库的约定，原审法院未支持申请人改造电梯的诉讼请求亦无不妥。根据二审审理笔录记载，二审期间依法告知了合议庭成员，双方当事人均表示不申请回避，不存在审判组织组成不合法或者审判人员应当回避未回避的情况。据此，申请人提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第五项、第六项、第七项的情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回李春衡的再审申请。

审 判 长　　洪　波

审 判 员　　范　一

审 判 员　　张心全

二〇二〇年六月二十四日

法官助理　　曹湘芹

书 记 员　　施　盈